2008年上海别墅市场走势浅析
http://www.cction.com 2008-07-25 19:35 中企顾问网
本文导读：经历了07年的地产狂欢，08年在政府相关政策出台后地产市场逐步扑朔迷离起来。08年上半年，上海住宅市场的成交量和成交价与０７年同期相比明显下滑不少。下半年的市场究竟是看涨还是看跌，谁都说不清。在这样的市场形势下，上海别墅市场，又将何去何从？
经历了07年的地产狂欢，08年在政府相关政策出台后地产市场逐步扑朔迷离起来。08年上半年，上海住宅市场的成交量和成交价与０７年同期相比明显下滑不少。下半年的市场究竟是看涨还是看跌，谁都说不清。在这样的市场形势下，上海别墅市场，又将何去何从？
住宅用地少之又少
从上海市2003年到2008年上半年土地供应情况可以看到，申城土地供应明显减缓，与往期相比，土地成交 量下降。
别墅卖一套少一套
06年政府推出别墅用地限制令。07年70/90政策推出。几纸公文，将大房型产品的用地空间压缩到只有约30%，而其中能够分给低密度产品的空间，更是少之又少。
可以预见，在小户型大行其道，市场占有比逐步提升的形势下，别墅产品是买一套少一套。未来5-6年内,市场上别墅即等同于收藏品，而低密度的纯别墅社区，更将是凤毛麟角。
别墅需求，领跑住宅市场
从同策研展中心最新市场报告来看，从市场成交方面来看，相较于08年申城住宅市场成交量日益萎缩的低迷局面，别墅成交量却领跑市场，一路飙升。相关数据显示，08年上半年，上海市别墅供给4782套，去化3408套，去化率高达71.2%，实属罕见。
双重调控政策的打击，水涨船高的市场需求，严重不平衡的供求关系格局，直接导致了别墅类市场的供不应求。
上海经济的稳步发展，高收入人群逐年增加，这类群体对于改善型居住需求的持续旺盛，作为改善型物业的终极产品别墅，其未来需求势必也逐步增加。一方面是别墅供应的断档，一方面是日益旺盛的需求，供求缺口愈拉愈大。这种供需失衡将保证别墅产品的热销。
三大因素引发别墅生活模式改变
现代人对别墅的向往，来自远古时代起就形成的“有天有地”、自成一体的居住观。随着时代的发展，曾经一度别墅似乎是越远越好，甚至出现了买瓶水、买瓶醋都要驱车十数公里。因此，相当一段时间，购置别墅，意味着与市中心成熟生活绝缘。
早些年，别墅还只是少数人闲暇时候偶尔居住的生活空间，近年来，似乎已经固定的别墅生活模式正在受到挑战。别墅已经被赋予城市宜居居所的生活定位。
作为宜居居所，首要还是在于交通。除了类似中环线、外环线、高速公路之类的动脉交通是必不可少外，在国际油价高企的情况下轨道交通亦不可或缺。以江川路板块为例，5号线的东川路站、剑川路站和金平路站，均相邻大型社区合生城邦，尤其是东川路站，步行500米左右即可进入社区，相当便捷。再如2号线青浦段规划已初步决定，线路自虹桥机场至朱家角，全程34.7公里。徐泾板块、赵巷别墅区及朱家角别墅将因此受惠。
其次，别墅本身的生活配套。如今，早已过了当初国人看到别墅就落定购买的傻瓜式购房时代了。附近有什么大卖场、国际学校、公园等，已经成为人们选择的重要依据。目前，大多数别墅都设有社区会所、涉外或贵族学校，周围还有完善的商业配套。
第三个重要因素，在于品牌开发商的介入。当大品牌开发商们纷纷参与别墅社区与板块的建设时，板块水准与生活品质都得到大幅提高。马桥板块因为绿城、和黄的进驻，充分奠定了其顶级别墅板块的城市地位；赵巷国际别墅区内，合生、中海、绿地等诸多品牌开发商云集，加上相关国际化生活配套，凸显其国际化生活定位；朱家角更因中信泰富、上海置业、盛高置地等实力开发商加盟，依托淀山湖等优越的自然环境和古镇的人文环境，获得别墅客户青睐。
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