中国房地产行业深度研究报告
本文导读:住宅房地产业的本质就是一种制造业:以土地为原料,以水泥、钢筋为辅料,雇佣建筑施工队伍进行组合加工,生产出产成品(即住宅)并销售给消费者(购房者)。房产商自己并不持有物业,是纯粹的住宅建造商。
一、中国土地资源概况
中国陆地面积960万公里2(=9.6亿公顷=144亿亩),占亚洲大陆土地面积的22.1%,占全世界陆地面积的6.4%,仅次于俄罗斯和加拿大。中国《土地管理法》将土地分为三大类,即农用地、建设用地和未利用地。农用地包括耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地。建设用地包括商业服务业用地、工业(包括开发区-园区等)采矿仓储用地、公用设施(水电气-邮电-景点)用地、公共(行政事业单位)建筑用地、住宅用地(城镇住宅-农村宅基地)、交通运输用地、水利设施用地、军事监狱宗教使馆墓地用地。未利用地包括荒草地、盐碱地、沼泽、沙漠、裸土地、裸岩石、高寒荒漠,河流、湖泊、芦苇地、滩涂、冰川及永久积雪。
2005年,全国耕地12208.27万公顷(18.31亿亩),减少0.30%;果园等园地1154.90万公顷(1.73亿亩),增加2.31%;林地23574.11万公顷(35.36亿亩),增加0.30%;牧草地26214.38万公顷(39.32亿亩),减少0.21%;养殖水面等其他农用地2553.09万公顷(3.83亿亩);居民点及独立工矿用地(指城镇-乡村居民点、独立居民点、居民点以外的工矿-国防-名胜古迹等企事业单位用地)2601.51万公顷(3.90亿亩),增加1.11%;交通运输用地230.85万公顷(0.35亿亩),增加3.37%;沟渠、水工建筑物等水利设施用地359.87万公顷(0.54亿亩),增加0.26%;未利用地270万公里2(=2.7亿公顷=40.5亿亩)。
按建设部数据,2000年我国城镇人均住宅建筑面积为20平方米,2005年达到了26.11平方米,年均增长1.2个平方米。依此速度,2010年我国城镇人均住宅建筑面积将达到32.11平方米。则,2007-2010年新增住宅建筑面积需求为50.82亿平方米,年均新增住宅建筑面积需求为12.7亿平方米。而2006年商品房住宅竣工面积仅5.3亿平方米,与潜在的住宅需求有巨大的差距。
目前,中国正处于城镇化快速发展时期,面临世界历史上最大规模的城乡人口迁移,城镇住房需求大,但资源承载力相对不足。因此,住房建设必须贯彻节约资源、保护环境的原则,减少住宅发展的资源环境代价。一要按照节约用地的要求,确定住房建设套型面积、建筑形态和建筑容积率。优化空间布局,充分利用每一寸土地、每一寸空间。在精细设计、保证功能基础上,尽可能增加中小套型住房供应。二要加快住房科技创新,推广应用节能、节水、节材与环境保护技术。
1995年,中国对城镇住房制度进行了根本性改革,即取消实物分配,推进住房商品化。随着住房市场化改革的深入,目前中国城镇80%的住房交易,已经通过市场进行配置。市场机制可以较好地适应不同家庭的多样化住房需求,提高资源配置的效率,在解决居民住房问题中处于基础性地位。同时,要继续强化政府对困难群众的住房保障职责,建立住房保障体系,加强对房地产市场的调控。一要合理确定廉租住房保障范围和保障水平。中国在相当长一段时期仍然是发展中国家,财政能力总体有限,要坚持适度保障的原则。随着经济发展,逐步扩大覆盖范围,提高保障水平。二要从未来一段时期的实际情况出发,增加中低价位、中小套型普通住房供应,帮助那些既不属于廉租住房保障对象又没有能力进入市场的家庭。三要进一步完善住房公积金制度,逐步向中低收入家庭倾斜。
二、房地产业概况房地产可以分为住宅房地产和商业地产
住宅房地产业的本质就是一种制造业:以土地为原料,以水泥、钢筋为辅料,雇佣建筑施工队伍进行组合加工,生产出产成品(即住宅)并销售给消费者(购房者)。房产商自己并不持有物业,是纯粹的住宅建造商。
在土地资源稀缺或供给受到政府强力控制的条件下,土地价格呈长期上扬趋势,进而带动住宅价格呈长期上涨趋势。鉴于此,个别房产商开始囤积原料而不事生产制造,因为制造(对土地施工变成住宅)的利润远远比不上单纯购买土地然后坐等土地价格上涨的利润。国家颁布文件,土地闲置1年征20%费用闲置2年无偿没收,遏制了房产商囤地的可能。个别房产商开始积累存货不售(囤房),同时从银行、资本市场募集更多的资金买地建房并囤房。可是在国家的宏观调控下,房产商没有了融资渠道,必须回归到制造业的本质上来,卖产品来获得经营现金流。可是房价已经步入高位,超过了大部分居民的购买力,所以,房产商必须降价卖产品,从而达到国家房市调控的目的:回归房产业的制造业本质。
住宅房产业作为制造业的一种,通过稳定的毛利率基础上,加快资产周转率来获取收益。有利于快速回笼资金,但是不能获取土地的长期增值收益。
商业地产业,生产流程跟住宅房地业的流程完全一样,不同的是,在生产出产成品(物业)后并不出售物业,而是长期(最长50年)持有物业并有效的经营管理物业。商业地产包括写字楼、商场、酒店、旅游地产、工业地产等。好处是一来可以获得稳定的租金回报,二来可以享受土地和物业长期升值的收益;缺点是投资回收期较长、资金压力较大。商业地产不是制造业,而是类似于土地资源类和地理位置资源类企业。
但是由于投机资金的存在,他们普遍把房地产,无论是住宅还是商业地产,都当作了投机标的;其次,地产商土地购买、建筑施工都依赖银行贷款;最后,购房者购房支出的70%都依赖房产抵押贷款,所以,房地产不单单是制造业,而且具有很强的金融属性。
三、具有地产属性的农业和交通基础设施
农业包括种植业、林业、畜牧业、渔业,它们以土地(包括耕地、草原、林地、水面)为生产母体,不停地孳生出各种动植物产品。农业里面,种植业产品包括粮食、蔬菜水果、经济作物(包括生物燃料),林业产品包括原木和果实,畜牧业和渔业主要提供动物产品,即肉食。工业化养猪、养鸡等我们不视为农业。
农业的根基是土地,是一个农业企业的核心资源。农业土地分为国有和集体所有。企业只能拥有国有土地使用权(最长50年)和集体土地承包经营权(最长可以70年)。但是中国缺乏一个流动性强的土地交易市场,并且农产品价格受到政府控制,土地增值要实现并不容易;转基因技术可以显著提高作物抗病虫害能力,增加粮食单产,从而间接降低农用地价值。
拥有耕地、水面等土地资源的,比如北大荒、洞庭水殖、好当家、獐子岛、新中基、中粮屯河、国投中鲁。北大荒拥有936万亩耕地资源和360万亩可垦荒地,是国内最大的土地承包经营企业,土地资源面临系统性的重估增值契机。绿大地(002200)拥有先进的苗木生产技术和生产资源(7263亩生产基地)。好当家(600467)获得了威海苏山岛以南未开发利用海域6773公顷(10.1595万亩)使用权,海参养殖海域由3万亩扩张到13万亩。大亚科技有原料林76.5万亩,威华股份有原料林65万亩,升达林业有原料林10万亩,永安林业有原料林181万亩(所有权归集体),吉林森工有450万亩(所有权归国家,使用权归集团,上市公司只是租赁),景谷林业有原料林50万亩。
交通基础设施包括港口、机场、铁路网、公路网、管道网,他们具有特定地理位置的垄断土地资源,具有长期的国有土地使用权(最长50年),国有土地使用权到期后,有续期和优先购买的权利,而土地具有长期升值的预期。
四、房地产开发涉及到的部门
1、国土资源部门:负责土地的一级开发、储备、出让和管理工作。(国有土地使用证)
2、房屋管理部门:负责房屋拆迁、预售审批、交易、登记、白蚁防治等工作。
3、规划部门:负责规划要点审批、规划方案审批、单体方案审批、施工图报建审批、规划验收、放线、验线等工作。(建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证)?
4、建委:负责企业资质审批、施工许可证审批、招投标管理备案、设计及施工单位的准入及资质审批、安全质量监督等工作。(建筑工程施工许可证)?
5、消防:负责消防通道、消防分区、消防用料、喷淋系统、烟感系统、报警系统等与消防相关的报建审批和验收。
6、人防:对应建人防工事的设计进行审批和验收,并监管日常使用情况。
7、环保:负责噪音(中央空调、室外车道)、废气(排烟管道)、排污(污水排放)等污染源处理设计的审批和验收工作。
8、卫生防疫:负责餐饮功能部分的设计审批和验收工作。
9、环卫:负责垃圾集散点、垃圾压缩站的设计审批和验收工作。
10、交通管理:负责道路开口、停车场划线等设计审批和验收工作。
11、供水、供电:负责红线外管线敷设、施工用水电、永久水电的设计审批和验收工作。 12、航空管制:负责航高、航灯的设计审批和验收。
另外还有地名办(地名、街道名审批)、派出所(门牌号码审批)、税务(营业税、土地增值税、所得税的征收)等部门。
五、住宅用地的供应
2005年,居民点及独立工矿用地(指城镇-乡村居民点、工矿-国防-名胜古迹等企事业单位用地)2602万公顷=3.9亿亩。未利用地包括荒草地、盐碱地、沼泽、沙漠、裸土地、裸岩石、高寒荒漠,河流、湖泊、芦苇地、滩涂、冰川及永久积雪,共270万公里2=2.7亿公顷=40.5亿亩。全国耕地1.22亿公顷=18.31亿亩。
可以看得出来,我国国土整治的空间相当广阔,我国有40亿亩未利用地,其中的荒草地可以改造为耕地、园地、林地、牧草地、居民点及工矿用地,滩涂可以改造为围垦耕地、居民点及工矿用地,盐碱地可以改造为耕地、居民点及工矿用地。
根据建设部的数据,2005年,我国城镇人均住宅建筑面积达到了26.11平方米,我国城镇总人口为5.7亿,城镇总住宅建筑面积为149亿平米=149万公顷=2235万亩。按照容积率为2计算,我们城镇住宅用地总面积为1118万亩,仅占居民点及独立工矿用地的3%。如果能够将市区的工厂、国防单位迁移到郊区或农村的荒草地、滩涂、盐碱地,将腾出大量的土地用于城镇住宅建设。将分散的农村居民点合并为集中的城镇居民点,那么腾出来的大量农村居民点将变为耕地,从而为该地区中心城市郊区耕地变为建设用地提供"耕地占补平衡"的基础。
随着交通完善和产业集聚,大量荒草地、滩涂、盐碱地可以直接作为新兴城镇的住宅用地。随着转基因技术的完善,杂交良种的培育,化肥的改进,我们耕地的亩产将大大提高,可以腾出部分耕地转做住宅用地。所以我国房地产行业的原材料(住宅用地)供应十分充足,但前提是旧城居民区的拆迁和工厂的搬迁能否顺利进行,空心村、分散村落合并能够顺利进行并转化为国有建设用地。
地方政府财政对卖地的依赖很大,无论房地产行情好坏,都必须持续供应住宅用地。也就是说,地方政府有能力并且有动力向市场持续供应住宅用地。所以,我国房地产商从长远而言,不存在原材料瓶颈问题。
但是问题的关键在于,原材料供应是政府独家垄断,房地产商在与政府的博弈中处于弱势,只有竞相抬高买地价格,从而推高房价。
但是在市场面前,政府也并非可以为所欲为。首先,经济形势不好的时候,房子不好卖,房地产商就会不买地或少买地,而政府财政出于对土地的严重依赖,又不得不出卖土地,造成土地价格下跌。其次,各个省、各个市政府之间也存在竞争,如果某个地方政府土地要价过高,地产商可能就转移到其他城市,即使高价成交,也会抬高本市企业的生产成本、失去产业竞争力。
无论任何,政府虽然出于垄断地位而有很强的控制能力,但房地产市场是国民经济的晴雨表,不是政府能随便左右的。
六、民币升值预期下的房地产价
持有美元的人都预期到美元贬值而人民币对美元升值,所以大量热钱进入中国,一部分趴在银行,享受纯粹的升值收益和利差收益;一部分进入房地产,既享受了纯粹的升值收益,又享受地产价格上升的收益。
除非人民币名义汇率升值到跟实际购买力一致的程度,否则中国的商品、资源价格上涨就是不可避免的。因为均衡状态就是"美国商品价格=中国商品价格×名义汇率"。名义汇率被人为压低,那么结果就是中国商品价格持续上涨。
所以,热钱进入中国房地产数量是庞大的,根源就在于人民币名义汇率被人为压低。
七、房地产商的赢利模式
靠囤积原材料(土地)或囤积产成品(房子)来盈利是2005年-2007年中国诸多地产商的盈利模式,这种盈利超过了制造的利润(房子的价格―土地和建安的价格)。
不过,这种赢利是不可持续的,是市场短暂非理性造成的结果。长远来看,中国地产商也必须回归制造业本性:靠生产施工赚取盖房子的利润。
可以这么对中国地产商进行分类:
1、快速拿地,快速开发,降价快速销售。优点是风险小,资金周转快;缺点是,可能丧失土地价格和房子价格快速上涨的收益。万科、保利地产属于此类。
2、快速拿地,快速开发,高价缓慢销售。优点是可以获取地价房价上涨的暴利;缺点是对现金流的要求比较高,买地和施工都需要钱,并且一旦房价下跌,巨额存货无法顺利出手而遭受重大损失。泛海和金地属于此类。
3、快速拿地,缓慢开发,降价快速销售。在建工程多的企业适合。
4、快速拿地,缓慢开发,高价缓慢销售。拿地需要现金流。恒大地产属于此类。
5、缓慢拿地,快速开发,降价快速销售。原料多的企业适合。
6、缓慢拿地,快速开发,高价缓慢销售。施工需要现金流。7、缓慢拿地,缓慢开发,降价快速销售。产成品多的企业适合。
8、缓慢拿地,缓慢开发,高价缓慢销售。风险小,资金周转慢,收益也小。
9、拿地,开发,不出售并长期持有、经营租赁。优点是可以获取稳定的现金流和土地增值收益,缺点是现金缺口比较大。