2008年1-3季度宁波市区房地产价格走势分析
http://www.cction.com 2008-11-20 15:14 中企顾问网
本文导读：1-3季度，我市房屋租赁价格累计同比上涨6.7%，涨幅比上半年提高0.1个百分点；累计环比上涨6.7%。其中：住宅租赁价格同比上涨5.4%；办公楼租赁价格同比上涨2.2%；商业用房租赁价格同比上涨2.1%。
2007年，宁波市乃至全国一些大中城市的房地产市场均呈现出需求旺盛、供不应求的火爆场面，房屋销售价格持续快速上升。为防止房地产泡沫的产生，政府加快了政策调控步伐，不断打出“土地控制、金融杠杆”的组合拳，控制房价过快上涨。随着各项宏观调控政策的相继落实，今年我市房价高涨的势头得到一定程度的抑制，房地产市场正逐步向理性发展回归。国家统计局宁波调查队最新调查显示，1-9月，宁波市区房屋销售价格累计同比指数为111.6%，同比涨幅呈逐月回落态势；累计环比指数为101.4%，各月环比指数保持在99.9%-100.5%之间。
一、市场运行情况
(一)销售价格总体上涨
1-9月，我市房屋销售价格累计同比上涨11.6%，累计环比上涨1.4%。其中：新建房累计同比上涨14.0%，累计环比上涨2.4%。新建房中，住宅类累计同比上涨15.6%，累计环比上涨2.7%；非住宅类累计同比上涨7.5%，累计环比上涨1.1%。住宅类中普通住宅累计同比上涨16.5%，累计环比上涨2.9%。其中，多层住宅累计同比上涨18.4%；高层住宅累计同比上涨15.5%；其他住宅累计同比上涨15.3%。二手房累计同比上涨8.9%，累计环比上涨0.2%。二手房中，住宅类累计同比上涨9.7%，累计环比上涨0.2%。非住宅类累计同比上涨7.7%，累计环比上涨0.2%。
以上数据显示，1-9月房屋销售价格与去年同期比较涨幅仍较高，主要是去年房屋销售价格的“翘尾”因素所致。
(二)房屋销售价格同比涨幅逐月回落
1-9月，各月房屋销售价格同比涨幅逐月回落，但是各月环比价格基本持平，市场表现较为平稳。各月同比涨幅分别为15.6%、14.5%、13.7%、12.9%、12.2%、11.0%，、9.9%、8.2%、6.7%，呈现逐月回落态势。
环比价格，除一月份比上月下降0.1%外，其它月份的环比都略有上涨，1-9月环比指数分别为99.9%、100.0%、100.0%、100.3%、100.5%、100.2%、100.2%、100.2%、100.2%。其中，最高是五月份环比上涨0.5%。1-9月各月房屋销售价格基本保持平稳。
预计，接下来几个月同比涨幅将继续保持稳定，环比指数将在100.2%上下小幅波动。
(三)土地交易价格同比涨幅回落
1-3季度，我市土地交易价格累计同比上涨65.2%，涨幅比上半年同期低了12.9个百分点；累计环比上涨1.8%，涨幅比上半年同期低0.4个百分点。
随着“翘尾”因素影响的减弱，1-3季度我市土地交易价格同比涨幅逐步回落。其中：一季度同比上涨78.8%，二季度同比上涨77.4%，三季度同比价格上涨了39.4%。前三个季度环比分别上涨0.4%、0.9%、0.4%，土地交易价格总体保持平稳。
(四)房屋租赁价格平稳小幅上涨
1-3季度，我市房屋租赁价格累计同比上涨6.7%，涨幅比上半年提高0.1个百分点；累计环比上涨6.7%。其中：住宅租赁价格同比上涨5.4%；办公楼租赁价格同比上涨2.2%；商业用房租赁价格同比上涨2.1%。
(五)物业管理价格保持平稳
1-3季度，我市房屋物业价格累计同比上涨0.3%，涨幅与上半年持平；累计环比指数为100.0%。
二、房地产走势特点及原因
根据走访调研和相关资料分析，1-3季度我市房地产市场，主要有以下几个特点：
(一)房地产新开工面积下降
据统计资料显示，今年 1-9月，市区房地产新开工面积同比下降12.3%，竣工面积同比下降26.3%，销售面积同比下降59.5%。今年前三季度新开工面积、竣工面积的减少，直接导致可供销售房屋减少，从而促使房地产价格维持高位。
(二)房地产开发成本提高
一是由于土地的不可再生性，决定了土地资源的日益稀缺。我市可开发的土地资源紧缺，土地交易价格仍然攀升，价格居高不下，从而直接提高了房地产企业土地购置成本。二是由于钢材、水泥等房地产开发所需的各种材料价格提高，劳动力成本上升，使房屋建造成本也随之提高。三是市区住宅小区配套设施成本增长。比如小区绿化、配套等品质的提高， 24小时的物业管理的实施，节能设施的普及等，都相应增加了开发成本。因此，高成本推动房价上涨，有其存在的必然性。
(三)房地产市场观望气氛浓厚，购房回归理性
一是政府为防止房地产泡沫的产生，从去年下半年开始加快政策调控的步伐，利用金融政策的杠杆作用，提高投资成本，抑制过热的房地产投资。各项宏观调控政策的出台对购房者的需求心理有很大程度影响，促使购房者理性购房。二是今年股市持续低迷以及美国次贷危机对我国的影响等共同作用，也在一定程度上抑制了房地产投资需求。三是从全国看，部分大中城市，特别是上海、广州、深圳等地的一些房地产商迫于资金压力，开始以各种形式促销售楼，部分楼盘价值开始缩水，整体房价有所松动。基于“买涨不买跌”的心理，更多的购房者坚定了持币待购的决心。
从市区商品房销售情况看，1-9月宁波市区商品房销售面积162.66万平方米，同比下降59.5%，市场观望气氛浓厚。
三、房地产市场价格走势分析
1-9月，我市房屋销售价格总体保持平稳，但由于去年房价上涨带来的“翘尾”因素，导致同比上涨幅度仍高达11.6%。随着“翘尾”因素影响的减弱，房屋销售价格同比涨幅逐月回落，我市房地产市场将逐步向理性发展回归。
国家近期出台的一系列政策，必将进一步促进房地产市场的健康发展。比如9月份，中国人民银行决定下调贷款基准利率和存款准备金率；10月份，中国人民银行决定下调存款类金融机构人民币存款准备金率和人民币存贷款基准利率。随着这一系列宏观调控政策的实施，我市房地产市场供求矛盾将进一步得到缓解，有利于促进我市房地产市场健康发展。
今年以来，我市的房地产市场总体观望气氛浓厚，需求不旺。从近期跟踪情况分析，市区部分楼盘售价有松动迹象，但整体趋稳。我市房地产市场总体仍是乐观的。预计接下来几个月房屋销售价格同比涨幅还将稳步回落，但总体价格仍将保持平稳。
一、市场运行情况
(一)销售价格总体上涨
1-9月，我市房屋销售价格累计同比上涨11.6%，累计环比上涨1.4%。其中：新建房累计同比上涨14.0%，累计环比上涨2.4%。新建房中，住宅类累计同比上涨15.6%，累计环比上涨2.7%；非住宅类累计同比上涨7.5%，累计环比上涨1.1%。住宅类中普通住宅累计同比上涨16.5%，累计环比上涨2.9%。其中，多层住宅累计同比上涨18.4%；高层住宅累计同比上涨15.5%；其他住宅累计同比上涨15.3%。二手房累计同比上涨8.9%，累计环比上涨0.2%。二手房中，住宅类累计同比上涨9.7%，累计环比上涨0.2%。非住宅类累计同比上涨7.7%，累计环比上涨0.2%。
以上数据显示，1-9月房屋销售价格与去年同期比较涨幅仍较高，主要是去年房屋销售价格的“翘尾”因素所致。
(二)房屋销售价格同比涨幅逐月回落
1-9月，各月房屋销售价格同比涨幅逐月回落，但是各月环比价格基本持平，市场表现较为平稳。各月同比涨幅分别为15.6%、14.5%、13.7%、12.9%、12.2%、11.0%，、9.9%、8.2%、6.7%，呈现逐月回落态势。
环比价格，除一月份比上月下降0.1%外，其它月份的环比都略有上涨，1-9月环比指数分别为99.9%、100.0%、100.0%、100.3%、100.5%、100.2%、100.2%、100.2%、100.2%。其中，最高是五月份环比上涨0.5%。1-9月各月房屋销售价格基本保持平稳。
预计，接下来几个月同比涨幅将继续保持稳定，环比指数将在100.2%上下小幅波动。
(三)土地交易价格同比涨幅回落
1-3季度，我市土地交易价格累计同比上涨65.2%，涨幅比上半年同期低了12.9个百分点；累计环比上涨1.8%，涨幅比上半年同期低0.4个百分点。
随着“翘尾”因素影响的减弱，1-3季度我市土地交易价格同比涨幅逐步回落。其中：一季度同比上涨78.8%，二季度同比上涨77.4%，三季度同比价格上涨了39.4%。前三个季度环比分别上涨0.4%、0.9%、0.4%，土地交易价格总体保持平稳。
(四)房屋租赁价格平稳小幅上涨
1-3季度，我市房屋租赁价格累计同比上涨6.7%，涨幅比上半年提高0.1个百分点；累计环比上涨6.7%。其中：住宅租赁价格同比上涨5.4%；办公楼租赁价格同比上涨2.2%；商业用房租赁价格同比上涨2.1%。
(五)物业管理价格保持平稳
1-3季度，我市房屋物业价格累计同比上涨0.3%，涨幅与上半年持平；累计环比指数为100.0%。
二、房地产走势特点及原因
根据走访调研和相关资料分析，1-3季度我市房地产市场，主要有以下几个特点：
(一)房地产新开工面积下降
据统计资料显示，今年 1-9月，市区房地产新开工面积同比下降12.3%，竣工面积同比下降26.3%，销售面积同比下降59.5%。今年前三季度新开工面积、竣工面积的减少，直接导致可供销售房屋减少，从而促使房地产价格维持高位。
(二)房地产开发成本提高
一是由于土地的不可再生性，决定了土地资源的日益稀缺。我市可开发的土地资源紧缺，土地交易价格仍然攀升，价格居高不下，从而直接提高了房地产企业土地购置成本。二是由于钢材、水泥等房地产开发所需的各种材料价格提高，劳动力成本上升，使房屋建造成本也随之提高。三是市区住宅小区配套设施成本增长。比如小区绿化、配套等品质的提高， 24小时的物业管理的实施，节能设施的普及等，都相应增加了开发成本。因此，高成本推动房价上涨，有其存在的必然性。
(三)房地产市场观望气氛浓厚，购房回归理性
一是政府为防止房地产泡沫的产生，从去年下半年开始加快政策调控的步伐，利用金融政策的杠杆作用，提高投资成本，抑制过热的房地产投资。各项宏观调控政策的出台对购房者的需求心理有很大程度影响，促使购房者理性购房。二是今年股市持续低迷以及美国次贷危机对我国的影响等共同作用，也在一定程度上抑制了房地产投资需求。三是从全国看，部分大中城市，特别是上海、广州、深圳等地的一些房地产商迫于资金压力，开始以各种形式促销售楼，部分楼盘价值开始缩水，整体房价有所松动。基于“买涨不买跌”的心理，更多的购房者坚定了持币待购的决心。
从市区商品房销售情况看，1-9月宁波市区商品房销售面积162.66万平方米，同比下降59.5%，市场观望气氛浓厚。
三、房地产市场价格走势分析
1-9月，我市房屋销售价格总体保持平稳，但由于去年房价上涨带来的“翘尾”因素，导致同比上涨幅度仍高达11.6%。随着“翘尾”因素影响的减弱，房屋销售价格同比涨幅逐月回落，我市房地产市场将逐步向理性发展回归。
国家近期出台的一系列政策，必将进一步促进房地产市场的健康发展。比如9月份，中国人民银行决定下调贷款基准利率和存款准备金率；10月份，中国人民银行决定下调存款类金融机构人民币存款准备金率和人民币存贷款基准利率。随着这一系列宏观调控政策的实施，我市房地产市场供求矛盾将进一步得到缓解，有利于促进我市房地产市场健康发展。
今年以来，我市的房地产市场总体观望气氛浓厚，需求不旺。从近期跟踪情况分析，市区部分楼盘售价有松动迹象，但整体趋稳。我市房地产市场总体仍是乐观的。预计接下来几个月房屋销售价格同比涨幅还将稳步回落，但总体价格仍将保持平稳。
