2008年三季度中国房地产市场形势分析报告
http://www.cction.com 2008-11-25 09:15 中企顾问网
本文导读：2008年前三季度，全国房地产开发投资增速减缓；土地购置和开发面积增速大幅回落，部分地区出现负增长；房屋施工面积、新开工面积和竣工面积增速继续回落；商品房销售面积及销售额下滑趋势显著；房屋销售价格指数涨幅明显回落，出现负增长的地区范围继续扩大。
2008年是国内外经济形势异常复杂、快速多变的一年。
从国际形势看，受美国次贷危机影响，国际金融市场出现剧烈动荡，全球经济前景不容乐观，国际经济环境中不稳定因素明显增多。从国内形势看，经济增长放缓趋势明显，企业利润和财政收入增速下降，资本市场持续波动和低迷。
2008年前三季度，全国房地产开发投资增速减缓；土地购置和开发面积增速大幅回落，部分地区出现负增长；房屋施工面积、新开工面积和竣工面积增速继续回落；商品房销售面积及销售额下滑趋势显著；房屋销售价格指数涨幅明显回落，出现负增长的地区范围继续扩大。
一、房地产市场运行的主要特征
1．房地产开发投资增幅放缓，90平米以下住房投资增速持续回落
2008年前三季度，全国房地产开发完成投资21278亿元，同比增长26.5%，增幅比上年同期低3.8个百分点，增幅放缓趋势较为明显。其中，商品住宅完成投资15508亿元，同比增长28.7%，增幅比上年同期回落4.1个百分点。从商品住宅投资占房地产开发投资的比重看，比重继续上升，2008年前三季度为72.9%，比上年同期高1.2个百分点。
90平方米以下住房持续高速增长，但增幅继续回落。前三季度，90平方米以下住房完成投资4323亿元，增长69.1%，增速较上半年回落16个百分点。
2．土地开发与购置面积双双负增长
2008年，受市场销售低迷及企业对未来市场信心下降影响，房地产企业购置与开发土地面积均出现明显回落态势，前三季度土地购置面积与完成开发面积均为负增长。
从完成开发土地面积看，1-9月，全国完成开发面积1.79亿平方米，同比下降1.6%，增速较上半年下降11.5个百分点，较2007年全年下降0.7个百分点。从购置土地面积看，1-9月，全国房地产企业共购置土地面积2.75亿平方米，同比下降2.9%，增速较上半年下降10.5个百分点，较2007年全年下降13.9个百分点。
3.商品房施、竣工面积持续回落
2008年前三季度，全国商品房建设速度持续回落，新开工面积降幅最为明显。分地区看，中部地区施工、新开工及竣工面积同比增速均出现负增长。
从施工面积上看，1-9月全国房屋施工面积为24.04亿平方米，同比增长20.3%，增幅比上年同期下降2.1个百分点，比上半年回落3.8个百分点；其中，住宅施工19.1亿平方米，增长21.2%，同比下降2.4个百分点。其中，商品房新开工面积7.4亿平方米，增长10.2%，增速同比下降11.4个百分点，比上半年回落8.9个百分点；其中，住宅新开工面积6.1亿平方米，增长9.6%，增速比上年同期下降14个百分点。
从竣工面积上看，1-9月全国商品房竣工面积2.7亿平方米，同比增长9.7%，增幅比上年同期低1.3个百分点，比上半年回落4.1个百分点；其中，商品住宅竣工面积2.2亿平方米，增长8.6%，增幅比上年同期回落了2.4个百分点。
4．市场销售延续负增长，销售压力加大
2007年年底以来，全国部分城市房地产市场先后出现了观望态势，并逐步向周边地区蔓延，形成了全国性的观望。
2008年前三季度，全国商品房销售面积实现4.03亿平方米，同比下降14.9%；其中，商品住宅销售面积实现3.67亿平方米，同比下降15.3%。商品房销售面积的下降幅度较上半年继续加大，表明市场观望情绪依然较为严重。这是自1998年住房制度改革以来，房地产市场首次出现的较长时间的调整，是商品房销售面积首次持续出现下降。
从各城市运行情况上看，多数城市商品房交易量呈持续下降态势，北京、天津、上海、重庆、广州、深圳等大中城市房地产市场销售面积均为负增长，表现出明显的观望态势，房地产企业销售压力加大。部分开发商开始加大促销力度，9月份当月，商品房销售形势有所好转，销售面积同比跌幅有所回升，但这并不能表明房地产有复苏的迹象。
5．价格涨幅继续回落，全国房价环比出现负增长
2008年前三季度，全国70个大中城市房屋销售价格保持不断回落态势，9月份全国房屋销售价格上涨3.5%，涨幅比上个月回落1.8个百分点，比6月份回落4.7个百分点，比1月份回落7.8个百分点，涨幅明显回落。
2008年前三季度，全国房屋销售价格各季度环比涨幅分别为0.8、0.3和-0.1，远低于2007年三季度和四季度的4.3和2.6的季度环比涨幅。这些都表明，2008年全国房屋销售价格上涨趋势已经呈明显的放缓态势。
分城市看，9月份，在70个大中城市中有4个城市房屋销售价格涨幅高于10%，有4个城市房屋销售价格同比出现下跌，累计有45个城市的房屋销售价格涨幅低于5%。从环比价格情况看，有24个城市的房价环比出现下跌，房价环比涨幅超过1%的有3个城市。
不管是从同比还是从环比价格上看，9月份房价出现下跌的城市数量都在增多，其他城市的涨幅也出现不同程度的回落，这表明当前的房地产市场已经进入了调整中期，市场各方将会对价格展开激烈博弈。
二、政策建议
1．对房地产调控政策适时适度调整，保持房地产市场的长期健康发展
建议政府适时适度出台政策措施，对前一阶段的房地产调控政策进行调整，保持房地产市场的长期健康发展。但是当前房地产市场中出现的一些变化（市场观望情绪较重，销售面积持续负增长，部分城市房价出现下跌），是近年来房地产调控政策实施的积极效果，是对近年来房价持续过快上涨的一个理性调整。政府人为阻止这一进程可能会给未来房地产业的健康发展带来更大的风险。政府在出台有关房地产调控政策时应更关注民生，加强住房保障体系的建设和完善，避免政府在房地产市场中的“缺位”和“越位”。
2．继续加强住房保障体系建设，弥补房地产市场中的市场缺陷
住房是居民生存的基本条件，然而单纯依靠市场机制无法解决全部居民的居住问题，住房保障则通过政府的干预，弥补了市场调节的不足。当前我国住房保障的范围和力度都偏低，下一步需进一步加强住房保障建设，完善住房保障制度，加大住房保障力度，通过多层次的住房供应体系，满足中低收入群体的住房需求。
3．加强银行风险管理，满足房地产业正常信贷需求
银行体系要满足正常合理的房地产信贷需求，特别是符合国家相关支持政策的房地产企业和项目的支持力度，科学支持房地产业的健康发展，避免因银行盲目减少对房地产行业的贷款导致企业资金链断裂，引发更为严重的问题。
另外，银行应加强新增贷款管理。警惕开发商为融通资金，采取“虚假按揭”和变相“零首付”等行为骗取贷款，加大银行风险，加强贷款审查和还款记录的监测。同时，针对房地产按揭贷款，要逐步实现按照风险对价的原则科学确定贷款利率，即贷款利率应根据贷款人的还款能力、贷款成数以及所在区域房价的泡沫程度等风险因素不同而进行调整，通过住房按揭贷款的差别化进一步推进商业银行的利率市场化改革。
4．加强信息披露，提升市场消费信心
建议各有关政府部门应根据自身所掌握的权威资料和数据，加强信息披露，定期公布房地产市场发展状况的权威信息，提升政府公信力，引导市场舆论导向，提升市场消费信心，维护市场稳定运行。
当前，房地产市场已经进入调整中期，市场回暖的关键在于消费者对未来房地产市场的预期。住房产品因其具有价值高的特点，消费者在消费过程中也较为谨慎，在市场形势不明朗的情况下消费者选择理性观望，而走出观望的核心在于其是否对未来的房地产市场充满信心，只有对未来的房地产价格水平充满信心，市场才能够真正回暖。
5．房地产企业应在政府救市的同时积极自救
政府救市保护的是自住型需求，而不是房地产企业或者高房价。因此，房地产企业在政府出手救市的同时，更应该加强自救，一方面要拓宽融资渠道，保证企业资金链安全，另一方面更要加强产品定位和营销策划研究，将房价调整到一个合理的水平，主动提升市场信心。
在打破市场交易低迷的困局上面，房地产企业应当重新审视自身的产品定位和潜在客户，准确了解自身产品的市场需求状况，从而采取相应的促销措施。在进行营销策划时，可提出当未来两年或三年后房价跌幅超过一定比例时就给予购房者超出部分的补偿，消除购房者特别是自住型购房者的后顾之忧，带动自身楼盘走出销售困局，促进房地产市场走出观望，逐步回暖。
三、2008年全年房地产市场趋势预测
根据2008年前三季度宏观经济形势和房地产市场运行情况，我们预计2008年全年房地产市场将继续处于调整之中，整体保持回落态势，投资、资金来源、施工建设均出现回落，销售面积继续保持负增长，房屋销售价格保持低位运行。
1．投资增长继续回落
预计2008年全年，固定资产投资完成额达到14.55万亿元，增长23.9%，增速较2007年回落1.9个百分点。其中房地产开发投资完成3.11万亿元，增长23.1%，增幅同比回落7.1个百分点；商品住宅投资完成2.26万亿元，增长25.6%，增幅同比回落6.5个百分点。
2．房地产资金来源增速出现回落
受房地产市场销售持续低迷影响，占房地产开发资金来源重要比重的其他资金来源（包括个人按揭贷款和定金及预收款）增长较为缓慢，房地产开发资金来源总体增幅出现明显回落。预计2008年全年，房地产开发资金来源达到41289亿元，同比增长10.2%，与08年三季度相比，回落0.5个百分点，与2007年全年相比，增速回落27.1个百分点。与房地产完成开发投资增幅相比，增幅低15.9个百分点。
3．商品房建设平稳回落
2008年下半年，商品房建设增长继续保持平稳。预计全年商品房施工面积为26.89万亿平方米，同比增长13.8%，其中商品住宅施工面积为21.83万亿平方米，增长17.1%。与2007年同期相比，商品房和商品住宅施工面积增幅分别回落7.3个百分点和5.8个百分点。
从竣工面积上看，2008年全年商品房竣工面积将达到60852万平方米，同比增长0.4%，其中商品住宅竣工面积48312万平方米，同比增长1.1%。与2007年相比，竣工面积增长有所放缓，商品房和商品住宅竣工面积增速分别回落4.6和3.2个百分点。
4．销售面积继续保持下降，下降幅度较大
从销售面积上看，2008年前三季度，受宏观经济走势放缓以及对未来房价走势预期影响，市场观望情绪明显，商品房销售持续低迷，商品房销售面积和销售额同比均出现下降，且降幅基本上呈逐月扩大态势。预计2008年全年商品房销售市场将延续这种趋势，整体增幅继续处于较低水平。
预计2008年全年全国商品房销售面积为66485万平方米，同比下降14.1%，与2007年相比，增幅回落39.7个百分点。其中，商品住宅销售面积为59435万平方米，同比下降15.3%，与2007年相比回落42.3个百分点。
5．房屋销售价格指数继续回落
从房地产销售价格指数上看， 2008年全国房屋销售价格指数呈现出持续回落态势。预计2008年12月当月房屋销售价格指数为100.2（同比指数），比2008年6月回落7个百分点，比2007年12月回落10.3个百分点。其中，商品房销售价格指数为100.1，商品住宅销售价格指数为100.2，分别比2008年6月低8.4和9.0个百分点。这是自2003年4季度以来，房屋价格涨幅首次回落到1%以内。
从国际形势看，受美国次贷危机影响，国际金融市场出现剧烈动荡，全球经济前景不容乐观，国际经济环境中不稳定因素明显增多。从国内形势看，经济增长放缓趋势明显，企业利润和财政收入增速下降，资本市场持续波动和低迷。
2008年前三季度，全国房地产开发投资增速减缓；土地购置和开发面积增速大幅回落，部分地区出现负增长；房屋施工面积、新开工面积和竣工面积增速继续回落；商品房销售面积及销售额下滑趋势显著；房屋销售价格指数涨幅明显回落，出现负增长的地区范围继续扩大。
一、房地产市场运行的主要特征
1．房地产开发投资增幅放缓，90平米以下住房投资增速持续回落
2008年前三季度，全国房地产开发完成投资21278亿元，同比增长26.5%，增幅比上年同期低3.8个百分点，增幅放缓趋势较为明显。其中，商品住宅完成投资15508亿元，同比增长28.7%，增幅比上年同期回落4.1个百分点。从商品住宅投资占房地产开发投资的比重看，比重继续上升，2008年前三季度为72.9%，比上年同期高1.2个百分点。
90平方米以下住房持续高速增长，但增幅继续回落。前三季度，90平方米以下住房完成投资4323亿元，增长69.1%，增速较上半年回落16个百分点。
2．土地开发与购置面积双双负增长
2008年，受市场销售低迷及企业对未来市场信心下降影响，房地产企业购置与开发土地面积均出现明显回落态势，前三季度土地购置面积与完成开发面积均为负增长。
从完成开发土地面积看，1-9月，全国完成开发面积1.79亿平方米，同比下降1.6%，增速较上半年下降11.5个百分点，较2007年全年下降0.7个百分点。从购置土地面积看，1-9月，全国房地产企业共购置土地面积2.75亿平方米，同比下降2.9%，增速较上半年下降10.5个百分点，较2007年全年下降13.9个百分点。
3.商品房施、竣工面积持续回落
2008年前三季度，全国商品房建设速度持续回落，新开工面积降幅最为明显。分地区看，中部地区施工、新开工及竣工面积同比增速均出现负增长。
从施工面积上看，1-9月全国房屋施工面积为24.04亿平方米，同比增长20.3%，增幅比上年同期下降2.1个百分点，比上半年回落3.8个百分点；其中，住宅施工19.1亿平方米，增长21.2%，同比下降2.4个百分点。其中，商品房新开工面积7.4亿平方米，增长10.2%，增速同比下降11.4个百分点，比上半年回落8.9个百分点；其中，住宅新开工面积6.1亿平方米，增长9.6%，增速比上年同期下降14个百分点。
从竣工面积上看，1-9月全国商品房竣工面积2.7亿平方米，同比增长9.7%，增幅比上年同期低1.3个百分点，比上半年回落4.1个百分点；其中，商品住宅竣工面积2.2亿平方米，增长8.6%，增幅比上年同期回落了2.4个百分点。
4．市场销售延续负增长，销售压力加大
2007年年底以来，全国部分城市房地产市场先后出现了观望态势，并逐步向周边地区蔓延，形成了全国性的观望。
2008年前三季度，全国商品房销售面积实现4.03亿平方米，同比下降14.9%；其中，商品住宅销售面积实现3.67亿平方米，同比下降15.3%。商品房销售面积的下降幅度较上半年继续加大，表明市场观望情绪依然较为严重。这是自1998年住房制度改革以来，房地产市场首次出现的较长时间的调整，是商品房销售面积首次持续出现下降。
从各城市运行情况上看，多数城市商品房交易量呈持续下降态势，北京、天津、上海、重庆、广州、深圳等大中城市房地产市场销售面积均为负增长，表现出明显的观望态势，房地产企业销售压力加大。部分开发商开始加大促销力度，9月份当月，商品房销售形势有所好转，销售面积同比跌幅有所回升，但这并不能表明房地产有复苏的迹象。
5．价格涨幅继续回落，全国房价环比出现负增长
2008年前三季度，全国70个大中城市房屋销售价格保持不断回落态势，9月份全国房屋销售价格上涨3.5%，涨幅比上个月回落1.8个百分点，比6月份回落4.7个百分点，比1月份回落7.8个百分点，涨幅明显回落。
2008年前三季度，全国房屋销售价格各季度环比涨幅分别为0.8、0.3和-0.1，远低于2007年三季度和四季度的4.3和2.6的季度环比涨幅。这些都表明，2008年全国房屋销售价格上涨趋势已经呈明显的放缓态势。
分城市看，9月份，在70个大中城市中有4个城市房屋销售价格涨幅高于10%，有4个城市房屋销售价格同比出现下跌，累计有45个城市的房屋销售价格涨幅低于5%。从环比价格情况看，有24个城市的房价环比出现下跌，房价环比涨幅超过1%的有3个城市。
不管是从同比还是从环比价格上看，9月份房价出现下跌的城市数量都在增多，其他城市的涨幅也出现不同程度的回落，这表明当前的房地产市场已经进入了调整中期，市场各方将会对价格展开激烈博弈。
二、政策建议
1．对房地产调控政策适时适度调整，保持房地产市场的长期健康发展
建议政府适时适度出台政策措施，对前一阶段的房地产调控政策进行调整，保持房地产市场的长期健康发展。但是当前房地产市场中出现的一些变化（市场观望情绪较重，销售面积持续负增长，部分城市房价出现下跌），是近年来房地产调控政策实施的积极效果，是对近年来房价持续过快上涨的一个理性调整。政府人为阻止这一进程可能会给未来房地产业的健康发展带来更大的风险。政府在出台有关房地产调控政策时应更关注民生，加强住房保障体系的建设和完善，避免政府在房地产市场中的“缺位”和“越位”。
2．继续加强住房保障体系建设，弥补房地产市场中的市场缺陷
住房是居民生存的基本条件，然而单纯依靠市场机制无法解决全部居民的居住问题，住房保障则通过政府的干预，弥补了市场调节的不足。当前我国住房保障的范围和力度都偏低，下一步需进一步加强住房保障建设，完善住房保障制度，加大住房保障力度，通过多层次的住房供应体系，满足中低收入群体的住房需求。
3．加强银行风险管理，满足房地产业正常信贷需求
银行体系要满足正常合理的房地产信贷需求，特别是符合国家相关支持政策的房地产企业和项目的支持力度，科学支持房地产业的健康发展，避免因银行盲目减少对房地产行业的贷款导致企业资金链断裂，引发更为严重的问题。
另外，银行应加强新增贷款管理。警惕开发商为融通资金，采取“虚假按揭”和变相“零首付”等行为骗取贷款，加大银行风险，加强贷款审查和还款记录的监测。同时，针对房地产按揭贷款，要逐步实现按照风险对价的原则科学确定贷款利率，即贷款利率应根据贷款人的还款能力、贷款成数以及所在区域房价的泡沫程度等风险因素不同而进行调整，通过住房按揭贷款的差别化进一步推进商业银行的利率市场化改革。
4．加强信息披露，提升市场消费信心
建议各有关政府部门应根据自身所掌握的权威资料和数据，加强信息披露，定期公布房地产市场发展状况的权威信息，提升政府公信力，引导市场舆论导向，提升市场消费信心，维护市场稳定运行。
当前，房地产市场已经进入调整中期，市场回暖的关键在于消费者对未来房地产市场的预期。住房产品因其具有价值高的特点，消费者在消费过程中也较为谨慎，在市场形势不明朗的情况下消费者选择理性观望，而走出观望的核心在于其是否对未来的房地产市场充满信心，只有对未来的房地产价格水平充满信心，市场才能够真正回暖。
5．房地产企业应在政府救市的同时积极自救
政府救市保护的是自住型需求，而不是房地产企业或者高房价。因此，房地产企业在政府出手救市的同时，更应该加强自救，一方面要拓宽融资渠道，保证企业资金链安全，另一方面更要加强产品定位和营销策划研究，将房价调整到一个合理的水平，主动提升市场信心。
在打破市场交易低迷的困局上面，房地产企业应当重新审视自身的产品定位和潜在客户，准确了解自身产品的市场需求状况，从而采取相应的促销措施。在进行营销策划时，可提出当未来两年或三年后房价跌幅超过一定比例时就给予购房者超出部分的补偿，消除购房者特别是自住型购房者的后顾之忧，带动自身楼盘走出销售困局，促进房地产市场走出观望，逐步回暖。
三、2008年全年房地产市场趋势预测
根据2008年前三季度宏观经济形势和房地产市场运行情况，我们预计2008年全年房地产市场将继续处于调整之中，整体保持回落态势，投资、资金来源、施工建设均出现回落，销售面积继续保持负增长，房屋销售价格保持低位运行。
1．投资增长继续回落
预计2008年全年，固定资产投资完成额达到14.55万亿元，增长23.9%，增速较2007年回落1.9个百分点。其中房地产开发投资完成3.11万亿元，增长23.1%，增幅同比回落7.1个百分点；商品住宅投资完成2.26万亿元，增长25.6%，增幅同比回落6.5个百分点。
2．房地产资金来源增速出现回落
受房地产市场销售持续低迷影响，占房地产开发资金来源重要比重的其他资金来源（包括个人按揭贷款和定金及预收款）增长较为缓慢，房地产开发资金来源总体增幅出现明显回落。预计2008年全年，房地产开发资金来源达到41289亿元，同比增长10.2%，与08年三季度相比，回落0.5个百分点，与2007年全年相比，增速回落27.1个百分点。与房地产完成开发投资增幅相比，增幅低15.9个百分点。
3．商品房建设平稳回落
2008年下半年，商品房建设增长继续保持平稳。预计全年商品房施工面积为26.89万亿平方米，同比增长13.8%，其中商品住宅施工面积为21.83万亿平方米，增长17.1%。与2007年同期相比，商品房和商品住宅施工面积增幅分别回落7.3个百分点和5.8个百分点。
从竣工面积上看，2008年全年商品房竣工面积将达到60852万平方米，同比增长0.4%，其中商品住宅竣工面积48312万平方米，同比增长1.1%。与2007年相比，竣工面积增长有所放缓，商品房和商品住宅竣工面积增速分别回落4.6和3.2个百分点。
4．销售面积继续保持下降，下降幅度较大
从销售面积上看，2008年前三季度，受宏观经济走势放缓以及对未来房价走势预期影响，市场观望情绪明显，商品房销售持续低迷，商品房销售面积和销售额同比均出现下降，且降幅基本上呈逐月扩大态势。预计2008年全年商品房销售市场将延续这种趋势，整体增幅继续处于较低水平。
预计2008年全年全国商品房销售面积为66485万平方米，同比下降14.1%，与2007年相比，增幅回落39.7个百分点。其中，商品住宅销售面积为59435万平方米，同比下降15.3%，与2007年相比回落42.3个百分点。
5．房屋销售价格指数继续回落
从房地产销售价格指数上看， 2008年全国房屋销售价格指数呈现出持续回落态势。预计2008年12月当月房屋销售价格指数为100.2（同比指数），比2008年6月回落7个百分点，比2007年12月回落10.3个百分点。其中，商品房销售价格指数为100.1，商品住宅销售价格指数为100.2，分别比2008年6月低8.4和9.0个百分点。这是自2003年4季度以来，房屋价格涨幅首次回落到1%以内。
