广州小产权房销售火 售价仅为商品房三至四成
http://www.cction.com 2008-12-15 14:27 中企顾问网
本文导读：广州小产权房销售火 售价仅为商品房三至四成，提供能源矿产、石油化工、IT通讯、房产建材、机械设备、电子电器、食品饮料、农林牧渔、旅游商贸、医药保舰交通物流、轻工纺织等行业专业研究报告
“1888元/平方米一口价”，“80平方米15万元，有正规房地产权证(可查编号)，不可过户，但可公证”……这不是天上掉馅饼，而是广州城中村的小产权房(又称集资房)的销售广告，在斯文井、蟹山村、云苑新村、榕树头、握山村这些城中村附近，触目皆是。
尽管政府三令五申，只能用临水临电，但是由于售价只有周边商品房的30%~40%，即使在楼市低迷的今天，这种小产权房依然销售热火。
广州有138个城中村，占城市建成区面积的22.67%。这些低价的小产权房基本藏身在其中。而在北京，则有332个城中村。这里的集资房更成规模，甚至出现了美轮美奂的山景别墅。
开发销售一条龙服务
广州一名自称“我们全家族都在做宅基地的开发和销售”的陈先生告诉本报记者，他的开发方式是，向有关系的村委或者村个人以50年出租的形式将地皮转让给他，租金一次性付清。然后他去跑规划局和建委，办妥规划许可证和建筑许可证，把房子盖好后就卖给村民或者周边的打工者。其交易方式或者是签一个交易合同然后做公证，或者签一个出租50年的合约，租金也是一次性付清。集资房的二手买卖也可以参照这些方式进行交易。
他表示，在2000年以前一二十万就能拿到一块地。加上建安成本，总成本也不会超过800元/平方米。但是随着楼价上涨，很多村委会发现有利可图之后，就会自己建房出租。于是他们家族不得不将战线延伸到更边远的郊区。
有趣的是，这个以开发宅基地小产权房快速致富的家族，却集体在某个以特价闻名的开发商的新盘内，一起购买了五套特价别墅。原因是“虽然交通不方便，但是感觉有保障”。
一名购买了小产权房的白云某村的年轻人对记者说：“一套10多万元的房子，每个月能收1000元的租金。回报率很高。我们村很多人都买，地也是村里的，不怕什么风险。”据悉，他们作为“壮丁”，一年能从村里拿三四万元的分红，三五年就能买下一套房。更耐人寻味的是，这些城中村的分红，很多是通过和开发商合作开发房产，或者自建物业出租获得的。还有很多打工者，也由于是外地人且收入不稳定难以获得银行贷款，加上商品房价格太高，于是情愿购买小产权房。在这些小产权房集中的地区，还出现了很多代办过户以及放租的中介，形成了开发、营销、二手代理的一条龙服务。
在广州白云、天河、花都、增城等地，有很多这样靠小产权房致富的城中村或者“开发商”。在2000年以前，根据广州的官方数据，广州有962.5万平方米“集资房”未得到妥善处理。2006年广东省房协的摸底调查则显示，仅白云区已建成集资房建筑面积就有约765万平方米。
购买小产权房存风险
在清查力度加大，而且出现了2004年天河的集资房龙怡苑因为假冒商品房销售了1600多套，导致众多业主抗议之后，广州的集资房开发销售热潮一度沉寂。但是随着楼价上涨以及今年以来的经济环境转差带来的购买力下降，低价集资房在市场上卷土重来。
而在北京，还出现了类似香堂文化新村这样占地14.2平方公里的大型小产权房社区。那里三面环山，一面临水，有3000多个单元，房型分为二层小别墅、大三居、四合院。与之配套的设施有：医院、幼儿园、健身馆、超市、物业、高尔夫球场。
广东正大联合律师事务所律师李瑾表示，小产权房的产权证只能办给村民。她表示，买家要注意，小产权房不能入市交易，即便征地拆迁，也是农民能获补偿。买卖时的律师见证只能证明签字属实，但在法律上并没有任何意义。
但是，很多购买了小产权房的业主依然认为，被征地拆迁的风险很低。曾经在广州闹出轩然大波的龙怡苑、金满家园等农村集资房，也由于业主的集体抗议，导致拆迁以及债主逼迁等情况不了了之，似乎也让目前正热衷于购买低价小产权房的业主吃了颗定心丸。
从今年开始，广州城中村的改造模式从整体搬迁改为整治改造。并且对于农村集资房的处理方式，目前仍然行之有效的文件是《关于处理我市农村集资房问题的决定》(穗府[1997]48号)。其中规定，“对影响城市规划，但尚可采取补救措施的，由规划部门责令其限期改正，补办有关手续后保留使用；对不影响城市规划的，由规划部门责令其限期补办有关手续。”
北京的小产权房购买者则显得更为淡定，“相信对于已经建成，并形成规模的小产权房政府会有一个合理的解决方案，比如促使其合法化，因为这只是政府与乡镇的一场利益博弈，终极目的不是为了破坏老百姓现有的住房利益。”
尽管政府三令五申，只能用临水临电，但是由于售价只有周边商品房的30%~40%，即使在楼市低迷的今天，这种小产权房依然销售热火。
广州有138个城中村，占城市建成区面积的22.67%。这些低价的小产权房基本藏身在其中。而在北京，则有332个城中村。这里的集资房更成规模，甚至出现了美轮美奂的山景别墅。
开发销售一条龙服务
广州一名自称“我们全家族都在做宅基地的开发和销售”的陈先生告诉本报记者，他的开发方式是，向有关系的村委或者村个人以50年出租的形式将地皮转让给他，租金一次性付清。然后他去跑规划局和建委，办妥规划许可证和建筑许可证，把房子盖好后就卖给村民或者周边的打工者。其交易方式或者是签一个交易合同然后做公证，或者签一个出租50年的合约，租金也是一次性付清。集资房的二手买卖也可以参照这些方式进行交易。
他表示，在2000年以前一二十万就能拿到一块地。加上建安成本，总成本也不会超过800元/平方米。但是随着楼价上涨，很多村委会发现有利可图之后，就会自己建房出租。于是他们家族不得不将战线延伸到更边远的郊区。
有趣的是，这个以开发宅基地小产权房快速致富的家族，却集体在某个以特价闻名的开发商的新盘内，一起购买了五套特价别墅。原因是“虽然交通不方便，但是感觉有保障”。
一名购买了小产权房的白云某村的年轻人对记者说：“一套10多万元的房子，每个月能收1000元的租金。回报率很高。我们村很多人都买，地也是村里的，不怕什么风险。”据悉，他们作为“壮丁”，一年能从村里拿三四万元的分红，三五年就能买下一套房。更耐人寻味的是，这些城中村的分红，很多是通过和开发商合作开发房产，或者自建物业出租获得的。还有很多打工者，也由于是外地人且收入不稳定难以获得银行贷款，加上商品房价格太高，于是情愿购买小产权房。在这些小产权房集中的地区，还出现了很多代办过户以及放租的中介，形成了开发、营销、二手代理的一条龙服务。
在广州白云、天河、花都、增城等地，有很多这样靠小产权房致富的城中村或者“开发商”。在2000年以前，根据广州的官方数据，广州有962.5万平方米“集资房”未得到妥善处理。2006年广东省房协的摸底调查则显示，仅白云区已建成集资房建筑面积就有约765万平方米。
购买小产权房存风险
在清查力度加大，而且出现了2004年天河的集资房龙怡苑因为假冒商品房销售了1600多套，导致众多业主抗议之后，广州的集资房开发销售热潮一度沉寂。但是随着楼价上涨以及今年以来的经济环境转差带来的购买力下降，低价集资房在市场上卷土重来。
而在北京，还出现了类似香堂文化新村这样占地14.2平方公里的大型小产权房社区。那里三面环山，一面临水，有3000多个单元，房型分为二层小别墅、大三居、四合院。与之配套的设施有：医院、幼儿园、健身馆、超市、物业、高尔夫球场。
广东正大联合律师事务所律师李瑾表示，小产权房的产权证只能办给村民。她表示，买家要注意，小产权房不能入市交易，即便征地拆迁，也是农民能获补偿。买卖时的律师见证只能证明签字属实，但在法律上并没有任何意义。
但是，很多购买了小产权房的业主依然认为，被征地拆迁的风险很低。曾经在广州闹出轩然大波的龙怡苑、金满家园等农村集资房，也由于业主的集体抗议，导致拆迁以及债主逼迁等情况不了了之，似乎也让目前正热衷于购买低价小产权房的业主吃了颗定心丸。
从今年开始，广州城中村的改造模式从整体搬迁改为整治改造。并且对于农村集资房的处理方式，目前仍然行之有效的文件是《关于处理我市农村集资房问题的决定》(穗府[1997]48号)。其中规定，“对影响城市规划，但尚可采取补救措施的，由规划部门责令其限期改正，补办有关手续后保留使用；对不影响城市规划的，由规划部门责令其限期补办有关手续。”
北京的小产权房购买者则显得更为淡定，“相信对于已经建成，并形成规模的小产权房政府会有一个合理的解决方案，比如促使其合法化，因为这只是政府与乡镇的一场利益博弈，终极目的不是为了破坏老百姓现有的住房利益。”
