北京近36万套商品房滞销
http://www.cction.com 2008-12-17 10:50 中企顾问网
本文导读：北京近36万套商品房滞销，提供能源矿产、石油化工、IT通讯、房产建材、机械设备、电子电器、食品饮料、农林牧渔、旅游商贸、医药保舰交通物流、轻工纺织等行业专业研究报告
来自北京市房地产交易管理网的统计数据显示，截止到昨天为止，北京尚未销售的新建商品房加上现房，还有35.7745万套房子没有销售出去，其中住宅15.1664万套。对此，业内人士认为，“2005和2006年上海是楼市调控重灾区；2007年深圳是楼市调控的重灾区，从1月到12月中旬的有关统计数据看出，2008年北京是楼市调控后下调最多的重灾区。”
■18多万套期房、17多万套现房均出现滞销
北京市房地产交易管理网上的数据显示，截止到昨天，北京新建商品期房可售房屋套数为18.4682万套，可售房屋面积达2356.0511万平方米；其中，可售住宅套数11.3522万套，可售住宅面积1402.2890万平方米。而没有销售的房屋还不止这些，数据还显示，截止到昨天尚未签约销售的现房套数为17.3063万套，未签约面积1841.0333万平方米；其中未签约销售现房住房占3.8142万套，面积约532.73万平方米。而这些尚未卖出去的房屋数据都还没有算上二手房。
让人担忧的数据还有两组：其一是国家统计局公布的，今年1-10月的商品房销售中，无论是销售面积还是销售额，北京的降幅都位居“榜首”；其二是国家统计局公布的数据还显示，今年1到10月份房地产投资中，北京是全国唯一一个投资下降的地区。由此，多位业内人士作出了这样的判断：“2005到2006年，上海是楼市调控重灾区；2007年，深圳是楼市调控的重灾区；而从目前的统计数据来看，2008年北京将板上钉钉地成为楼市这轮调控中下调最厉害的重灾区。”
■楼盘不以降价带动销售量是主要原因
那么，北京缘何继上海、深圳后，成为今年这番楼市调控中成交面积和成交量下调最严重的区域？“多数开发商不肯以降价来带动销售量，是造成北京楼市在这轮调控中成交量下调、房屋出现滞销最大的主要原因。”多位不愿意透露姓名的权威业内人士异口同声地强调。
综合他们的分析，造成这种局面出现的原因是，从1998年取消福利分房、北京楼市开始走上市场化道路至今，北京房地产市场实际上一直或多或少的有某种意义的代表性——她集中了全国最好的教育资源、医疗资源、政策资源等众多资源，众多的首都优势让北京的购房人及开发商从未担心过北京的房价会下降，没有面对过严冬的市场经验，因此从2007年以来的调控，很多人依然认为“政府不会不管房地产市场的”。“正是在这种思维的支撑下，虽然一线城市中深圳、广州、上海从去年开始都早已经以降价来带销售量，但是北京项目降价的幅度小之又小。”一位开发商分析。
记者的调查也显示，一些楼盘即便是降价，也是试探性的，希望政府的后市政策尽快出台救市，这就造成北京楼市房屋滞销加剧，空置率持续上升，累计供应量也持续上升，成交量却持续下降。而正是在这样的拉锯战中，虽然陆续有项目开始“扛”不住出现价格跳水，但有一个不容置疑的现实是：至今实际上北京的价格依然只有部分下调，而非全面的下降。另一个论据是，单纯从国家统计局的数据上看，只是在10月北京的房价才出现小幅降价。
■未来出路：大量楼盘会不会出现“以价带量”？
那么，北京楼市这种房屋滞销、供应量持续上升，成交量持续下降的局面会持续到什么时候？
不妨先看看邻居天津楼市的情况。据了解，天津开发商反应迅速，从年初至今，价格直降，而由于降价比较到位，购房人对此也非常认可，成交量因此不降反而出现一路攀升。再看北京政策层面的：毫无疑问，在救市政策思路方面，北京市政府一方面在2008和2009年大举推进限价房及经济适用房等政策性住房的建设，800多万平方米的保障性住房供应计划让很多住房困难户看到了希望；另一方面，北京市政府至今也没有像上海（将二手房交易营业税的免征年限从5年改到2年）那样松动房地产政策，而是坚持从严调控。
基于上述两点，包括北大、清华、人大等在内的专家学者以及多位北京知名房地产开发商负责人得出了以下几点判断：总的看，在北京市政府主导政策的思路下，预计北京的房价还有相当长的下调时间。具体而言，首先，四环以内的城区及北五环以内的建成区，新增供应量的减少和持续存在的各种刚性需求决定，这些成熟区域的房价松动不会很大；其次，时至今日已经是12月中旬，还有半个月就马上要进入新的一年，这半个月期间，除非个别实在“扛不住”的开发商会出现房价跳水外，一般而言，能扛的楼盘还会继续扛，因为现在就是能卖出去房子，回款也只能算到明年的销售额里面去了，对他们度过今年年关已经没有意义；第三，如果明年上半年没有能彻底刺激楼市的金融或者政策层面的救市措施出台，开发商如果再不能打通融资渠道，那么，新增供应量较大的五环以外地区，“以降价来带销售量将是这些区域的开发商唯一能做的。”多位业内人士断言。
■18多万套期房、17多万套现房均出现滞销
北京市房地产交易管理网上的数据显示，截止到昨天，北京新建商品期房可售房屋套数为18.4682万套，可售房屋面积达2356.0511万平方米；其中，可售住宅套数11.3522万套，可售住宅面积1402.2890万平方米。而没有销售的房屋还不止这些，数据还显示，截止到昨天尚未签约销售的现房套数为17.3063万套，未签约面积1841.0333万平方米；其中未签约销售现房住房占3.8142万套，面积约532.73万平方米。而这些尚未卖出去的房屋数据都还没有算上二手房。
让人担忧的数据还有两组：其一是国家统计局公布的，今年1-10月的商品房销售中，无论是销售面积还是销售额，北京的降幅都位居“榜首”；其二是国家统计局公布的数据还显示，今年1到10月份房地产投资中，北京是全国唯一一个投资下降的地区。由此，多位业内人士作出了这样的判断：“2005到2006年，上海是楼市调控重灾区；2007年，深圳是楼市调控的重灾区；而从目前的统计数据来看，2008年北京将板上钉钉地成为楼市这轮调控中下调最厉害的重灾区。”
■楼盘不以降价带动销售量是主要原因
那么，北京缘何继上海、深圳后，成为今年这番楼市调控中成交面积和成交量下调最严重的区域？“多数开发商不肯以降价来带动销售量，是造成北京楼市在这轮调控中成交量下调、房屋出现滞销最大的主要原因。”多位不愿意透露姓名的权威业内人士异口同声地强调。
综合他们的分析，造成这种局面出现的原因是，从1998年取消福利分房、北京楼市开始走上市场化道路至今，北京房地产市场实际上一直或多或少的有某种意义的代表性——她集中了全国最好的教育资源、医疗资源、政策资源等众多资源，众多的首都优势让北京的购房人及开发商从未担心过北京的房价会下降，没有面对过严冬的市场经验，因此从2007年以来的调控，很多人依然认为“政府不会不管房地产市场的”。“正是在这种思维的支撑下，虽然一线城市中深圳、广州、上海从去年开始都早已经以降价来带销售量，但是北京项目降价的幅度小之又小。”一位开发商分析。
记者的调查也显示，一些楼盘即便是降价，也是试探性的，希望政府的后市政策尽快出台救市，这就造成北京楼市房屋滞销加剧，空置率持续上升，累计供应量也持续上升，成交量却持续下降。而正是在这样的拉锯战中，虽然陆续有项目开始“扛”不住出现价格跳水，但有一个不容置疑的现实是：至今实际上北京的价格依然只有部分下调，而非全面的下降。另一个论据是，单纯从国家统计局的数据上看，只是在10月北京的房价才出现小幅降价。
■未来出路：大量楼盘会不会出现“以价带量”？
那么，北京楼市这种房屋滞销、供应量持续上升，成交量持续下降的局面会持续到什么时候？
不妨先看看邻居天津楼市的情况。据了解，天津开发商反应迅速，从年初至今，价格直降，而由于降价比较到位，购房人对此也非常认可，成交量因此不降反而出现一路攀升。再看北京政策层面的：毫无疑问，在救市政策思路方面，北京市政府一方面在2008和2009年大举推进限价房及经济适用房等政策性住房的建设，800多万平方米的保障性住房供应计划让很多住房困难户看到了希望；另一方面，北京市政府至今也没有像上海（将二手房交易营业税的免征年限从5年改到2年）那样松动房地产政策，而是坚持从严调控。
基于上述两点，包括北大、清华、人大等在内的专家学者以及多位北京知名房地产开发商负责人得出了以下几点判断：总的看，在北京市政府主导政策的思路下，预计北京的房价还有相当长的下调时间。具体而言，首先，四环以内的城区及北五环以内的建成区，新增供应量的减少和持续存在的各种刚性需求决定，这些成熟区域的房价松动不会很大；其次，时至今日已经是12月中旬，还有半个月就马上要进入新的一年，这半个月期间，除非个别实在“扛不住”的开发商会出现房价跳水外，一般而言，能扛的楼盘还会继续扛，因为现在就是能卖出去房子，回款也只能算到明年的销售额里面去了，对他们度过今年年关已经没有意义；第三，如果明年上半年没有能彻底刺激楼市的金融或者政策层面的救市措施出台，开发商如果再不能打通融资渠道，那么，新增供应量较大的五环以外地区，“以降价来带销售量将是这些区域的开发商唯一能做的。”多位业内人士断言。
