2009年北京商业地产压力不减写字楼租金再降

http://www.cction.com 2009-01-13 14:53 中企顾问网

本文导读：近日，第一太平戴维斯（Savills）发布了2008年房产市场概述，据该报告显示，受经济下滑的影响，北京甲级写字楼吸纳量大幅下挫，CBD租金出现下降趋势，购物中心租金则小幅上扬。

近日，第一太平戴维斯（Savills）发布了2008年房产市场概述，据该报告显示，受经济下滑的影响，北京甲级写字楼吸纳量大幅下挫，CBD租金出现下降趋势，购物中心租金则小幅上扬。该报告还对2009年北京房地产市场的未来走势进行了预测，据报告显示，由于多个项目的推迟入市，北京甲级写字楼市场空置率还将进一步提高，租金仍面临下滑风险，同样受到大量项目入市的影响，购物中心市场也面临较大压力。

　　北京甲级写字楼市场

　　·2008年有10个甲级写字楼项目进入市场，共带来603，000平方米可租赁写字楼面积。在奥运会前和奥运会期间许多项目工程被延期，而之后受经济下滑的影响，项目的竣工时间将进一步推迟。

　　·第一季度吸纳量为200，000平方米，但随后呈下降趋势，特别是在经济出现下滑后。本年度后三季度吸纳量的总和没有超过第一季度的数量，全年的吸纳量为385，600平方米，低于前五年的年平均吸纳量600，000平方米。

　　·本年度前两个季度租金呈加速增长态势，但是在第三季度减慢，并在第四季度下降。本年末全市平均租金同比增长9.3%。其中中关村区域表现最好，平均租金同比上涨16.2%；CBD周边地区在大量供给的压力之下，租金同比下降了1.3%，该区域也是本年度唯一的租金呈现下降的区域。

　　·2008年有12宗较大的整售交易，第三季度以前投资市场整体表现活跃，交易价格呈上升趋势，但在第四季度市场活动趋弱。

　　北京零售市场

　　·2008年前11个月北京社会消费品零售总额达到人民币398亿元，同比上涨21.4%

　　·16个新的项目开业，其中许多项目赶在奥运会前开业，以期充分利用对奥运会期间销售额能快速增长的预期。这些项目给市场带来了983，200平方米的面积。

　　·主要购物中心首层平均租金在第四季度末为每平方米每月人民币765元，较第一季度上涨6.7%。

　　·全市平均入住率由年初的92%跌落至年底的88%，这主要由于前门大街项目在第三季度入住率仅有10%时就进入市场了。

　　·对商业面积需求的减慢在许多项目中十分明显，这也表现为这些项目多次推迟入市时间。

　　北京住宅租赁市场

　　·尽管北京高端住宅租赁市场在2008年开局良好，租金上涨，入住率提高，但是在奥运会之后发展减速。

　　·甲级公寓、服务式公寓和高端别墅的平均租金在第四季度分别下降0.2%、2.3%和0.6%。

　　·高端租赁市场的三个细分市场的平均入住率均呈下降趋势，下降幅度分别为甲级公寓7.4%，服务式公寓8.4%，高端别墅0.5%。

　　·整售市场仍不太活跃，2008年仅有三宗交易。

　　北京住宅销售市场

　　·高端住宅售价在第四季度呈现下降趋势，甲级公寓的平均售价下降了8.3%，达到人民币33，112元每平方米，而高端别墅的售价下降了0.4%

　　·尽管交易价格在下半年开始回落，但本年末甲级公寓和高端别墅的售价同比仍高出15.6%和14.6%。

　　第一太平戴维斯2009年房产市场展望

　　北京甲级写字楼市场

　　·由于原本计划在2008年竣工的项目被延迟，2009年将有比先前预期更多的供给量。同时，受到市场现状的影响，预计在2009年底竣工的项目很有可能推迟到2010年完成。

　　·预计2009年对写字楼的需求将会下降，其结果将导致全市的空置率有可能提高至25%左右。

　　·2009年平均租金将继续下滑，而且有可能会回落到2007年的水平，也即比2008年第四季度低15%左右。

　　北京零售市场

　　·在未来的两年将有约230万平方米的新增供给量进入市场

　　·大量的供给将对未来的租金水平产生压力，但同时也为零售商选址以及消费者挑选购物的场所提供了更多的选择

　　北京住宅市场

　　·2009年高端住宅供给量将会较大。我们预测822套服务式公寓、2，774套甲级公寓项目和119套高端别墅项目将进入市场。

　　·许多公司已经削减了他们的外籍员工的数量，同时降低了现有外籍员工的住房预算，这将在2009年对租金产生进一步的压力。

　　·由于政府主要关注于对住宅低端市场的扶持，高端公寓交易价格有可能继续小幅下降。但是，高端别墅新增供给的稀缺性使得其售价有可能保持稳定。