深圳房地产市场十年发展回顾
http://www.cction.com 2009-03-24 16:36 中企顾问网
本文导读：从1984年国贸大厦的建设以三天一层楼缔造出全国知名的“深圳速度”，到1987年敲出建国以来有偿转让国有土地使用权的“动地一槌”，再到孕育出万科、中海、金地、招商等全国性地产品牌……
从1984年国贸大厦的建设以三天一层楼缔造出全国知名的“深圳速度”，到1987年敲出建国以来有偿转让国有土地使用权的“动地一槌”，再到孕育出万科、中海、金地、招商等全国性地产品牌……深圳早早就以其大胆创新的发展模式成为了全国房地产行业争相模仿学习的对象，在过去的二十多年里，这座以改革著称的城市为全国订立了多不胜数的“标杆”：最早推出的社区理念、优质的物业管理、多样的营销创意、不断革新的产品设计。如果说在1998年宣告住房福利制度的结束并提出把地产业培育成国民经济支柱产业之前，无论是政府还是市场都处于一种摸索前行阶段的话，那么此后1998至2008的10年里，深圳市房地产行业可谓经历了其发展最为迅速的“黄金十年”。
第一阶段：(1998年-2002年)房地产行业逐步市场化、规范化
1998年对深圳房地产乃至中国房地产都是十分关键的一年，国务院发布的《国务院关于加强房地产价格调控加快住房建设的意见》，决定自当年起停止住房实物分配并提出加快实现住房商品化，从此中国进入住宅建设市场化和住房消费货币化的新的一轮改革，住房成为了新的消费热点和拉动国民经济发展的新增长点。从市场数据上看，体制的改革对行业的推动力是巨大的，深圳市商品房住宅的总销售面积迅速从1998年的372万㎡大幅上升到1999年的492万㎡，同比增幅达到32.26%。住房商品化不断推进的同时，作为房地产的根基，土地市场也迎来了重大的变革：2001年深圳市政府发布《深圳市土地交易市场管理规定》，再次明确：“凡经营性、营利性项目用地一律以招拍挂方式在土地交易市场公开出让”，这也成为继首次有偿转让土地使用权后土地使用制度上的“第二次革命”，对于此后房地产业的快速规范发展和土地的有效利用都产生积极意义。
政策的变革或为行业发展营造出良好的环境，而经济则切实影响市场的有效需求。1997年的亚洲金融危机的间接影响也抑制了深圳房地产市场的发展，当1997年的深圳逐渐步入一个房价上升周期时，香港人在深圳置业构成市场需求的一个重要组成部分，但是金融危机的冲击使得大部分的香港“炒家”无力北上深圳入市，这也导致本应进入“快车道”的深圳房地产市场进入了一个房价和市场规模的相对稳定发展的阶段。
也正是在亚洲金融危机的影响下，国家为了刺激国内消费需求，于1999年进一步放宽了住房信贷，在这个过程中，房地产行业对拉动内需和重振国民经济都发挥了十分重要的作用。1999年，人民银行下发了《关于开展个人消费信贷的指导意见》，鼓励商业银行加大住房信贷在年度信贷计划中的比例，并且以后要逐年递增；其后，又将个人住房贷款最长期限从20年延长到30年，大大减少了人们按揭购房时的还款压力，并对购买住房的贷款的比例上限提升到80%，减轻了购房的首次投入成本，个人按揭贷款买房逐渐成为了老百姓逐渐接受的一个消费模式。截至2002年10月，中国工商银行全国的个人住房贷款余额为2418亿元，比1997年末的62亿元增长了38倍，信贷政策对个人买房的促进作用可见一斑。
与此同时，城市规划和发展对于房地产市场也产生了巨大的促进作用。1998年包括市民中心、图书馆、音乐厅、少年宫、电视中心、水晶岛地铁试验站在内的六大重点工程的同时开工宣告了福田中心区建设的全面实施；而后，随着市民中心和会展中心的落成，被称为“十三姐妹”的写字楼在中心区如雨后春笋崛起在人们面前。在此带动之下，深圳的写字楼市场得到了快速的发展：1999年开始，深圳市写字楼新施工面积就大幅增加，而福田区的新施工面积每年占了全市的50%以上，并且在其后的几年时间里福田区每年的写字楼竣工面积一直大幅领先传统的商务区--罗湖区。福田中心区的崛起无疑使其所在的福田区获得了前所未有的历史发展机遇，城市中心从传统的罗湖区向西发展，也改变了整个深圳市房地产发展的格局，西部的区域逐渐受到了更多民众和开发企业的关注，福田区和南山区由此逐渐成为市场的热点，香蜜湖、华侨城、蛇口等新兴的豪宅片区开始出现。与此同时，在深圳市房地产行业逐步发展的过程中，不断磨练的本地开发商诸如万科、金地、华侨城等也快速地成长起来并拥有了一定的市场号召力。
第二阶段：(2002年-2005年)房地产市场稳步前进
1998年以后，深圳市住宅的供应经历连续几年的快速增长，2002年批注预售面积达到了961.42万㎡的高峰，随后市场陆续暴露出来的房价和供应结构不合理的问题令房地产再次成为了社会关注的焦点。2003年的“非典”并未对深圳房地产市场构成大的打击，成交量继续上升，住宅新房成交达到812万平方米；而之后的宏观调控则是为该阶段房地产市场的稳定发展起到积极作用：为遏制房价快速上涨的苗头、规范市场，2004年国家通过收紧信贷和土地供应两个方面对房地产市场进行宏观调控，2004年深圳市土地供应面积开始出现下降，而土地供应的减少也直接导致了物业市场其后供应的减少；进入2005年，宏观调控的力度进一步加大，调控转向供给与需求双向调整，并以调控需求和规范市场为主，包括其后出台的“国八条”，深圳本地的“禁筹令”等。在此阶段的深圳地产虽然历经诸多的曲折，仍然是稳步而有序地发展，整体房价和成交量保持稳步向上。
2002年至2005年，也是深圳的房地产开发企业理性发展的阶段。此间，深圳的大部分房地产开发企业并没有大规模囤地或者借助杠杆疯狂扩张，包括万科、中海等在内的知名开发企业都纷纷退出“天价”争夺土地的竞争，而是选择通过在品牌价值、土地经营、产品规格、营销模式、物业管理等方面的自我提升进行良性的市场竞争。立足本地市场的同时，深圳房地产企业越来越多地进入到全国市场，他们大多都拥有一个共同特点：无论企业本身土地资源储备的多少，其自身的发展都在很大程度上摆脱了“资源依赖”型的商业模式，而是进入以品牌塑造、产品升级和资源优化为特征的“市场战略型”发展阶段。
第三阶段：(2005年-2007年中)房地产市场快速上升，宏观调控力度加大
虽然国家出台多项调控措施给房地产市场降温，但是2005年深圳市的房价仍然出现了快速的上涨，2005年全市住宅均价一改2000年到2004年每年小于5%的升幅，在高档住宅带领之下同比上涨了17.38%。2006年以后深圳房地产市场持续高速运行，政府以抑制房价的过快上涨为首要目标，频频出台房地产市场调控政策，分阶段重点对楼市进行调控。2006年，国家重点针对房地产产业结构失衡，出台了包括国六条、九部委十五条(90/70)等调控政策，加强了对房地产前期土地及政府规划的监控和对住房供应结构的调整等，而其中以“90/70”政策引起反响最为强烈，并对全国房地产市场造成深远影响。但由于90/70项目上市时间的原因，政策的影响力并没有在实施当年对市场产生“立竿见影”的效果，其对供应结构的影响直到2007年下半年才开始逐步浮现。
另一方面，在调控政策的影响下，商品住宅用地供应持续减少，而2005年以后商品住宅的供应也连续三年出现下降，批准预售面积从2005年711万平方米一路减少到2007年的589万平方米。在供应的减少和需求持续旺盛的共同作用下，深圳的房价持续快速地上涨。深圳一手房在2004年末的均价为5997元/㎡，到了2005年达到7040元/㎡，而2006年则上升到9230元/㎡，2007年更加飙升到13369元/㎡；于此同时，由于一手房供应不足而无法满足的需求逐渐外溢到二手房市场上：深圳市二手住宅交易面积从2005年596万平方米上升到2007年的931万平方米，并于2006年开始出现二手房交易面积超过一手房的现象。正因如此，政策效果的滞后性令市场在这个阶段呈现出“政府越调控，房价越上涨”的现象。
第四阶段：(2007年中-至今)深圳房地产市场进入调整阶段
过热的市场必然会面临更加严厉的调控。2007年上半年，国家着重调整房地产市场秩序，深圳市也针对房地产市场采取了一系列严厉措施：包括深圳房地产市场十大整治措施、深圳市房地产市场秩序专项整治工作方案等；“限外令”的出台则加强了对外资开发投资的限制，致使来自港台及其它地区的境外投资客在深投资受限，外资需求也骤然减少。7月以后，房地产市场调控主要侧重于金融政策方面，包括：多次调高存款准备金率、收缩信贷、加息、提高第二套住房首付比例等。在信贷调控的直接影响下，深圳房地产市场出现变局--销售市场明显降温的同时价格上涨的势头也逐步被遏制。2007年下半年开始，销售量下降，销售均价增速放缓；二手市场成交量的大幅减少直接打击到部分行业内企业的经营，11月更是发生了“中天置业”事件，市场的信心进一步受到打击；二手市场的量价齐跌也连锁影响了一手市场。随后，深圳住宅销售价格开始出现下调，销售面积也明显减少。
进入2008年，深圳楼市持续2007年末的低迷状态。在信贷收缩等调控措施的合力作用下，进入2008年的深圳住宅市场延续了2007年来的调整状态，房价持续下行而销量也难见起色--前三个季度深圳一手商品住宅累计销售面积较2007年同期减少46%，仅为241万平方米；二手住宅销售面积也同比减少67%为257万平方米。此外，席卷全球的金融危机在影响经济走向的同时，更令整个房地产市场雪上加霜：楼市下行的状况和个人实际收入及未来收入预期的变化迫使住宅消费者在购买决策方面更加谨慎，住宅交易市场观望氛围加重；尽管年底前在政府一系列的积极调控政策和开发企业进一步促销让利的刺激下，压抑一年之久的住宅需求得以释放，令住宅销售面积自2008年底开始逐步增加。尽管市场交易量呈现回暖的势头，但外围经济环境不断恶化的“阴影”以及本地经济前景的不明朗依然笼罩着整个房地产市场。
展望
整体国民经济的发展情况仍然是左右深圳房地产市场走向的关键因素。金融危机在全球范围内的扩散令世界经济环境恶化，作为外向型经济体的深圳已经感受到其巨大影响，金融、外贸、物流、制造业均受到波及，其他实体经济部分也受到连锁影响，2009年广东省GDP增幅预期指标调低至8.5%。这样的形势下，对未来经济的担忧迫使企业和民众谨慎投资、控制支出，进而直接影响了房地产的各个物业市场。然而，国家一系列刺激政策的不断出台也为市场带来利好，积极的财政政策和适度宽松的货币政策、4万亿投资刺激内需、增值税调整、出口退税率上调等改善了企业和民众对未来经济的悲观预期，一定程度的增强消费信心。这也成为2008年底以来深圳楼市成交量增长的原因之一，然而更重要的原因则是压抑一年以上的刚性需求在积极政策和价格调整刺激下的持续释放。
尽管房地产市场仍然受到外围经济环境恶化的负面影响，我们仍然相信，当刺激经济政策在2009年下半年逐渐开始显现其效力的时候，经济发展的前景也将逐渐的明朗化，在各个行业经历了一轮危机和转型后开始步入稳步发展的时候，来自企业和个人对于物业的稳定需求也将得到理性释放。届时，经历了深度调整的深圳房地产市场有望随着刚性需求的逐步释放而回复平稳发展的状态，“调整中企稳”有望成为2009深圳楼市的主调。
第一阶段：(1998年-2002年)房地产行业逐步市场化、规范化
1998年对深圳房地产乃至中国房地产都是十分关键的一年，国务院发布的《国务院关于加强房地产价格调控加快住房建设的意见》，决定自当年起停止住房实物分配并提出加快实现住房商品化，从此中国进入住宅建设市场化和住房消费货币化的新的一轮改革，住房成为了新的消费热点和拉动国民经济发展的新增长点。从市场数据上看，体制的改革对行业的推动力是巨大的，深圳市商品房住宅的总销售面积迅速从1998年的372万㎡大幅上升到1999年的492万㎡，同比增幅达到32.26%。住房商品化不断推进的同时，作为房地产的根基，土地市场也迎来了重大的变革：2001年深圳市政府发布《深圳市土地交易市场管理规定》，再次明确：“凡经营性、营利性项目用地一律以招拍挂方式在土地交易市场公开出让”，这也成为继首次有偿转让土地使用权后土地使用制度上的“第二次革命”，对于此后房地产业的快速规范发展和土地的有效利用都产生积极意义。
政策的变革或为行业发展营造出良好的环境，而经济则切实影响市场的有效需求。1997年的亚洲金融危机的间接影响也抑制了深圳房地产市场的发展，当1997年的深圳逐渐步入一个房价上升周期时，香港人在深圳置业构成市场需求的一个重要组成部分，但是金融危机的冲击使得大部分的香港“炒家”无力北上深圳入市，这也导致本应进入“快车道”的深圳房地产市场进入了一个房价和市场规模的相对稳定发展的阶段。
也正是在亚洲金融危机的影响下，国家为了刺激国内消费需求，于1999年进一步放宽了住房信贷，在这个过程中，房地产行业对拉动内需和重振国民经济都发挥了十分重要的作用。1999年，人民银行下发了《关于开展个人消费信贷的指导意见》，鼓励商业银行加大住房信贷在年度信贷计划中的比例，并且以后要逐年递增；其后，又将个人住房贷款最长期限从20年延长到30年，大大减少了人们按揭购房时的还款压力，并对购买住房的贷款的比例上限提升到80%，减轻了购房的首次投入成本，个人按揭贷款买房逐渐成为了老百姓逐渐接受的一个消费模式。截至2002年10月，中国工商银行全国的个人住房贷款余额为2418亿元，比1997年末的62亿元增长了38倍，信贷政策对个人买房的促进作用可见一斑。
与此同时，城市规划和发展对于房地产市场也产生了巨大的促进作用。1998年包括市民中心、图书馆、音乐厅、少年宫、电视中心、水晶岛地铁试验站在内的六大重点工程的同时开工宣告了福田中心区建设的全面实施；而后，随着市民中心和会展中心的落成，被称为“十三姐妹”的写字楼在中心区如雨后春笋崛起在人们面前。在此带动之下，深圳的写字楼市场得到了快速的发展：1999年开始，深圳市写字楼新施工面积就大幅增加，而福田区的新施工面积每年占了全市的50%以上，并且在其后的几年时间里福田区每年的写字楼竣工面积一直大幅领先传统的商务区--罗湖区。福田中心区的崛起无疑使其所在的福田区获得了前所未有的历史发展机遇，城市中心从传统的罗湖区向西发展，也改变了整个深圳市房地产发展的格局，西部的区域逐渐受到了更多民众和开发企业的关注，福田区和南山区由此逐渐成为市场的热点，香蜜湖、华侨城、蛇口等新兴的豪宅片区开始出现。与此同时，在深圳市房地产行业逐步发展的过程中，不断磨练的本地开发商诸如万科、金地、华侨城等也快速地成长起来并拥有了一定的市场号召力。
第二阶段：(2002年-2005年)房地产市场稳步前进
1998年以后，深圳市住宅的供应经历连续几年的快速增长，2002年批注预售面积达到了961.42万㎡的高峰，随后市场陆续暴露出来的房价和供应结构不合理的问题令房地产再次成为了社会关注的焦点。2003年的“非典”并未对深圳房地产市场构成大的打击，成交量继续上升，住宅新房成交达到812万平方米；而之后的宏观调控则是为该阶段房地产市场的稳定发展起到积极作用：为遏制房价快速上涨的苗头、规范市场，2004年国家通过收紧信贷和土地供应两个方面对房地产市场进行宏观调控，2004年深圳市土地供应面积开始出现下降，而土地供应的减少也直接导致了物业市场其后供应的减少；进入2005年，宏观调控的力度进一步加大，调控转向供给与需求双向调整，并以调控需求和规范市场为主，包括其后出台的“国八条”，深圳本地的“禁筹令”等。在此阶段的深圳地产虽然历经诸多的曲折，仍然是稳步而有序地发展，整体房价和成交量保持稳步向上。
2002年至2005年，也是深圳的房地产开发企业理性发展的阶段。此间，深圳的大部分房地产开发企业并没有大规模囤地或者借助杠杆疯狂扩张，包括万科、中海等在内的知名开发企业都纷纷退出“天价”争夺土地的竞争，而是选择通过在品牌价值、土地经营、产品规格、营销模式、物业管理等方面的自我提升进行良性的市场竞争。立足本地市场的同时，深圳房地产企业越来越多地进入到全国市场，他们大多都拥有一个共同特点：无论企业本身土地资源储备的多少，其自身的发展都在很大程度上摆脱了“资源依赖”型的商业模式，而是进入以品牌塑造、产品升级和资源优化为特征的“市场战略型”发展阶段。
第三阶段：(2005年-2007年中)房地产市场快速上升，宏观调控力度加大
虽然国家出台多项调控措施给房地产市场降温，但是2005年深圳市的房价仍然出现了快速的上涨，2005年全市住宅均价一改2000年到2004年每年小于5%的升幅，在高档住宅带领之下同比上涨了17.38%。2006年以后深圳房地产市场持续高速运行，政府以抑制房价的过快上涨为首要目标，频频出台房地产市场调控政策，分阶段重点对楼市进行调控。2006年，国家重点针对房地产产业结构失衡，出台了包括国六条、九部委十五条(90/70)等调控政策，加强了对房地产前期土地及政府规划的监控和对住房供应结构的调整等，而其中以“90/70”政策引起反响最为强烈，并对全国房地产市场造成深远影响。但由于90/70项目上市时间的原因，政策的影响力并没有在实施当年对市场产生“立竿见影”的效果，其对供应结构的影响直到2007年下半年才开始逐步浮现。
另一方面，在调控政策的影响下，商品住宅用地供应持续减少，而2005年以后商品住宅的供应也连续三年出现下降，批准预售面积从2005年711万平方米一路减少到2007年的589万平方米。在供应的减少和需求持续旺盛的共同作用下，深圳的房价持续快速地上涨。深圳一手房在2004年末的均价为5997元/㎡，到了2005年达到7040元/㎡，而2006年则上升到9230元/㎡，2007年更加飙升到13369元/㎡；于此同时，由于一手房供应不足而无法满足的需求逐渐外溢到二手房市场上：深圳市二手住宅交易面积从2005年596万平方米上升到2007年的931万平方米，并于2006年开始出现二手房交易面积超过一手房的现象。正因如此，政策效果的滞后性令市场在这个阶段呈现出“政府越调控，房价越上涨”的现象。
第四阶段：(2007年中-至今)深圳房地产市场进入调整阶段
过热的市场必然会面临更加严厉的调控。2007年上半年，国家着重调整房地产市场秩序，深圳市也针对房地产市场采取了一系列严厉措施：包括深圳房地产市场十大整治措施、深圳市房地产市场秩序专项整治工作方案等；“限外令”的出台则加强了对外资开发投资的限制，致使来自港台及其它地区的境外投资客在深投资受限，外资需求也骤然减少。7月以后，房地产市场调控主要侧重于金融政策方面，包括：多次调高存款准备金率、收缩信贷、加息、提高第二套住房首付比例等。在信贷调控的直接影响下，深圳房地产市场出现变局--销售市场明显降温的同时价格上涨的势头也逐步被遏制。2007年下半年开始，销售量下降，销售均价增速放缓；二手市场成交量的大幅减少直接打击到部分行业内企业的经营，11月更是发生了“中天置业”事件，市场的信心进一步受到打击；二手市场的量价齐跌也连锁影响了一手市场。随后，深圳住宅销售价格开始出现下调，销售面积也明显减少。
进入2008年，深圳楼市持续2007年末的低迷状态。在信贷收缩等调控措施的合力作用下，进入2008年的深圳住宅市场延续了2007年来的调整状态，房价持续下行而销量也难见起色--前三个季度深圳一手商品住宅累计销售面积较2007年同期减少46%，仅为241万平方米；二手住宅销售面积也同比减少67%为257万平方米。此外，席卷全球的金融危机在影响经济走向的同时，更令整个房地产市场雪上加霜：楼市下行的状况和个人实际收入及未来收入预期的变化迫使住宅消费者在购买决策方面更加谨慎，住宅交易市场观望氛围加重；尽管年底前在政府一系列的积极调控政策和开发企业进一步促销让利的刺激下，压抑一年之久的住宅需求得以释放，令住宅销售面积自2008年底开始逐步增加。尽管市场交易量呈现回暖的势头，但外围经济环境不断恶化的“阴影”以及本地经济前景的不明朗依然笼罩着整个房地产市场。
展望
整体国民经济的发展情况仍然是左右深圳房地产市场走向的关键因素。金融危机在全球范围内的扩散令世界经济环境恶化，作为外向型经济体的深圳已经感受到其巨大影响，金融、外贸、物流、制造业均受到波及，其他实体经济部分也受到连锁影响，2009年广东省GDP增幅预期指标调低至8.5%。这样的形势下，对未来经济的担忧迫使企业和民众谨慎投资、控制支出，进而直接影响了房地产的各个物业市场。然而，国家一系列刺激政策的不断出台也为市场带来利好，积极的财政政策和适度宽松的货币政策、4万亿投资刺激内需、增值税调整、出口退税率上调等改善了企业和民众对未来经济的悲观预期，一定程度的增强消费信心。这也成为2008年底以来深圳楼市成交量增长的原因之一，然而更重要的原因则是压抑一年以上的刚性需求在积极政策和价格调整刺激下的持续释放。
尽管房地产市场仍然受到外围经济环境恶化的负面影响，我们仍然相信，当刺激经济政策在2009年下半年逐渐开始显现其效力的时候，经济发展的前景也将逐渐的明朗化，在各个行业经历了一轮危机和转型后开始步入稳步发展的时候，来自企业和个人对于物业的稳定需求也将得到理性释放。届时，经历了深度调整的深圳房地产市场有望随着刚性需求的逐步释放而回复平稳发展的状态，“调整中企稳”有望成为2009深圳楼市的主调。
