2009年楼市趋势预测
http://www.cction.com 2009-04-07 15:33 中企顾问网
本文导读：2009年北京将建成800万平方米保障性住房，其中经济适用住房项目24个、共301.5万平方米；限价房项目24个、共451.5万平方米；另外还有50万平方米的廉租房。这些是北京市政府要在3年内，建立1000万平方米经济适用房、 1000万平方米限价房的第二步。
2009年楼市趋势趋势一：房价继续下调，幅度差距加大
一是保障性住房大量入市，继续拉低价格。
2009年北京将建成800万平方米保障性住房，其中经济适用住房项目24个、共301.5万平方米；限价房项目24个、共451.5万平方米；另外还有50万平方米的廉租房。这些是北京市政府要在3年内，建立1000万平方米经济适用房、 1000万平方米限价房的第二步。
虽然业界传言在完成抑制高房价的历史使命之后，限价房将面临被取消或与经济适用房合并的可能，但估计明年暂时不会取消，一方面商品房的价格还没有跌到与限价房价格相差微小的状况，另外，保障性住房的建设规划已经上报建设部并对外公布，不大可能轻易进行调整和取消。如果有所变化的话，就是会降低进入门槛，改变北京市原有的“对3人及以下家庭购买限价房，家庭年收入要求在8.8万元及以下”的标准，同时逐步扩大购房人群的范围。另一方面，虽然限价房是在房价上涨过快时出台的临时政策，在市场低迷时处境有些尴尬，但限价房和经济适用房在政府土地补贴、限定购买人群、限定销售价格等方面有所差异，并轨对已经进入开发阶段的项目显然不合适，因此，暂时不会改变现有格局，即便改变，也是明年以后进入市场的项目。
二是项目配套存在差异，分化明显加大。
去年以前，房价出现了快速增长，使得很多项目不分良莠价量齐增，虽然市政因奥运有了很大的改善，但区域的环境差异在逐步扩大。因此，一些整体优势较为明显、性价比较为合理的项目下降幅度较小，而过度透支的项目会出现较大幅度的跌势。比如，五环外无城镇及交通节点依托的区域，借助北京概念炒作的外省区域，五环内配套不够完善的区域，户型和建筑设计、社区规划和管理不够到位的项目等等，都会出现较大的降幅。由于目前进入市场的业主多为自住型的工薪阶层，所购买的物业也受总价的限制，低总价的中低档小户型比起高总价的高档大户型抗跌性要强一些。
三是收入剪刀差未能消除，购买仍显不足。
这几年由于居民收入增长太慢，物价上涨太快，形成了剪刀差。2008年发布的《社会蓝皮书》显示，我国劳动者报酬比重逐年下降——2003年以前一直在50%以上，到2006年降至40.6%。而与之对比，企业利润则在上升，资本回报占国民收入的比重，由以前的20%左右上涨到30.6%。理论上讲，居民收入增长速度低于财政收入增长速度，会在一定程度上抑制居民的消费。而过去两年中，房价的上涨与家庭收入上升的差距比起上述差距要大许多，因此，购买房屋的动力要明显小于其他商品。
四是金融危机影响收入，防患意识加强。
全球性的金融危机对中国的投资产生了影响，尤其是心理的重挫，一方面是对未来的收入预期降低，一方面是投资信心严重不足。随着股市、房市的持续低迷，消费者手中可支配的资金日益减少，自有资产的缩水使信心指数下降。而中国楼市，由于自住型比例占据主导地位，更多需要依靠工薪收入支付房款，前一段超前消费和透支未来的做法，已经随着发达国家的消费收缩而变得极为谨慎，许多人开始考虑保证一定的储蓄，用以防范未来的风险。因此，只有国际经济环境趋好，中国人的消费信心随着恢复，楼市才能逐渐变暖。
五是四万亿投资基础建设，不易拉动楼市。
国务院扩大内需促进经济平稳较快增长的十项措施中主要是投资基础建设，保障低收入人群的内需，虽然第一条就是加快建设保障性安居工程，明确地提出了“加大、加快”保障性住房的建设，以政府强势扩大内需确保经济增长，但是由于对保障性住房的大力投入，既促进了房地产的发展，又在一定程度上对商品房市场空间产生了压缩，同时，对房价的增长空间也产生了平抑。因此指望靠政府投资拉动楼市，甚至价格，恐怕适得其反。
2009年楼市趋势趋势二：税费继续减免，降息逐步放缓
一是购房退税，减免营业税提上日程。
1998年，中国刚刚启动住房制度货币化改革之际，为启动楼市消费，上海出台并执行了购房退个税政策。按照当时出台的系列文件规定，在1998年6月1日至2003年5月31日期间在上海购买商品房的个人，可享受有关个人所得税的扣除。但此项政策不长时间便遭搁置，其中一个观点认为，高收入群体缴纳个税金额高，因此获益更多，一定程度上是鼓励了高收入群体买房，多少有些不平等。目前，国家减税已达到一定深度，实施购房退税可以避免重复纳税，进一步刺激消费，并且这种做法也符合国际惯例。
2006年开始征收营业税和所得税，主要目的是为了打击短期的炒房行为。国务院出台房地产调控的“ 国六条”，其中规定，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5 年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。此后不久又以5年期为限开征个人所得税，这样算下来一套不满5年上市再交易的房屋将缴纳营业税5.5%、个人所得税1%、契税3%、土地增值税1%、印花税 0.05%，占到一套二手房交易总额的10.55%。而在一手房交易过程中税费相对降低，购房者只需交纳1-3%契税、2%公共维修基金、0.05%印花税。但是一般情况下，购房者是在购房房屋后两到三年内才能申办下产权证，而两税的征收是以产权证的等级日期为准，因此在一定程度上影响了房屋的正常流转速度。二手房市场作为房地产三级市场，对房地产二级市场价格也就是新房房价具有分担作用。一个比较完善的房地产市场应该是新房市场、二手房市场、房屋租赁市场发展比较均衡的市场。目前看，二手房市场税收过重已经影响了房屋再次流通，没有区分房地产市场的投机、投资与自住的需求，忽视了二手房市场作为大多数中低收入者主要购房渠道的作用。
因此，盘活二手房市场，应该减免上市交易的营业税和所得税，建议采用梯次征收，或者按增值收取的办法，这样虽然单套住宅的税收减少了，但市场活跃了，税收总量依然可以得到保证。
二是降息还会继续，但幅度趋小。
我国上次降息周期从1996年5月开始，到2002年2月终止，持续五年多，共计降息8次，基准存款利率由10.98%降至1.98%，累计下降9个百分点。最近一次升息周期从2004年10月开始，终止于2007年12月，历时三年多，累计加息 9 次，基准存款利率升至4.14%，累计提高2.16个百分点。
从美国情况看，上一轮降息是从2000年5月开始，到2003年6月，历时三年，美联储总共13次降息，联邦基准利率从6.5%降至1%。最近一次升息是从2004年6月开始，至2006年6月，历时两年，经过17次加息，联邦基准利率升至5.25%。
我国本轮周期降息已达4次，基准存款利率累计下降1.62个百分点，降至目前的2.52%，若以 30年以来1.98%的最低点衡量，还有0.54个百分点的空间。美国最新一轮降息是从2007年9月开始，至2008年10月29日时，累计降息9次，联邦基准利率降至1%。
综上所述，我国每次加息或降息周期，一般需要三到五年左右的时间，经历8-9次左右调整。那么，本次我国的降息刚刚开始4次，估计最早的触底时间应该是2010年，而明年应该还会有两次左右的降息过程，但幅度会趋小。
三是人民币贬值谨慎进行，但会进一步影响消费信心。
目前，政府为了阻止出口贸易的急速下滑，几乎动用了包括提高出口退税率、减税、降息等所有的政策工具。然而，提高出口退税率对改善出口的影响毕竟有限。另外，对于整个宏观经济而言，仅仅靠扩大内需保增长也是远远不够的，要真正拯救国内企业尤其是外贸企业，就不得不将扩大内需与提升外销能力两手抓。因此，人民币贬值成为应对出口危机的最后王牌，它将会保证多数企业的利润空间，避免它们在全球市场的竞争力减弱，对我国经济保增长的意义同样重大。
但是也应看到，人民币的贬值，将从两个方面影响国内的地产投资：一个方面，国外热钱看低中国地产的价值，抄底楼市变得更加谨慎，同时本币也将重估地产价值，影响房价；另一个方面，货币价值的缩水会进一步影响消费信心，使增加储蓄变得相对积极。因此，人民币的贬值会在极为谨慎的状态下进行。
2009年楼市趋势趋势三：加快央企重组，并购成为趋势
一是央企房地产业自主并购，缺乏实效。
4年前，国资委下发《关于中央企业房地产业重组有关事项的通报》，中房集团、保利集团14家房企相继被国资委圈定为“房地产开发为主业”的央企，具备重组其他非地产主业央企地产业务的权利。中国建筑工程总公司、招商局集团有限公司、中国房地产开发集团公司、中国保利（集团）公司、华侨城集团公司等五家企业成为了国资委推荐的整合中央企业房地产资源的载体和平台。然而4年来，除了中房集团无偿受让华能 14.2亿元的房地产资产之外，其余四家企业并没有表现太多积极态度。主要原因是，很多企业旗下的房地产资产良莠不齐，优质资产不愿意出手，不良资产对方又不愿意接受，以至僵局。
二是国资委出面主导重组，集优散劣。
2008年，中国房地产进入了低潮期，由于房地产本身市场化和区域性的特征，国资委主导地产重组使得主业为房地产的央企纷纷担心国资委的重组与其各自的发展战略相冲突，纷纷观望。在这种局势下,平衡各方利益，合理分配资源，成了国资委亟待解决的问题。
但是，由于金融危机的迅速到来，使得国资委必须要加快重组的步伐。因此，对于老牌的央企地产龙头，在巩固区域性市场的强势地位时，谨慎地进行扩张，而对于后来进入的央企地产新秀，尤其是贸易型为主导的企业，应加强控制甚至并掉，会成为明年的工作重心。
三是企业和项目面临并购，优胜劣汰。
中国过去10年中，平均每年有1000万的农村人口进入城市，而目前城市化比例仍低于世界第三世界国家的城市化平均水平的3%，因此，房地产业未来的发展还有很大空间。但在目前的调整中，由于企业的应对能力和方式的不同，会产生优胜劣汰，明年将要有一批企业被兼并，一些项目被收购，地产业将面临洗牌。
一是保障性住房大量入市，继续拉低价格。
2009年北京将建成800万平方米保障性住房，其中经济适用住房项目24个、共301.5万平方米；限价房项目24个、共451.5万平方米；另外还有50万平方米的廉租房。这些是北京市政府要在3年内，建立1000万平方米经济适用房、 1000万平方米限价房的第二步。
虽然业界传言在完成抑制高房价的历史使命之后，限价房将面临被取消或与经济适用房合并的可能，但估计明年暂时不会取消，一方面商品房的价格还没有跌到与限价房价格相差微小的状况，另外，保障性住房的建设规划已经上报建设部并对外公布，不大可能轻易进行调整和取消。如果有所变化的话，就是会降低进入门槛，改变北京市原有的“对3人及以下家庭购买限价房，家庭年收入要求在8.8万元及以下”的标准，同时逐步扩大购房人群的范围。另一方面，虽然限价房是在房价上涨过快时出台的临时政策，在市场低迷时处境有些尴尬，但限价房和经济适用房在政府土地补贴、限定购买人群、限定销售价格等方面有所差异，并轨对已经进入开发阶段的项目显然不合适，因此，暂时不会改变现有格局，即便改变，也是明年以后进入市场的项目。
二是项目配套存在差异，分化明显加大。
去年以前，房价出现了快速增长，使得很多项目不分良莠价量齐增，虽然市政因奥运有了很大的改善，但区域的环境差异在逐步扩大。因此，一些整体优势较为明显、性价比较为合理的项目下降幅度较小，而过度透支的项目会出现较大幅度的跌势。比如，五环外无城镇及交通节点依托的区域，借助北京概念炒作的外省区域，五环内配套不够完善的区域，户型和建筑设计、社区规划和管理不够到位的项目等等，都会出现较大的降幅。由于目前进入市场的业主多为自住型的工薪阶层，所购买的物业也受总价的限制，低总价的中低档小户型比起高总价的高档大户型抗跌性要强一些。
三是收入剪刀差未能消除，购买仍显不足。
这几年由于居民收入增长太慢，物价上涨太快，形成了剪刀差。2008年发布的《社会蓝皮书》显示，我国劳动者报酬比重逐年下降——2003年以前一直在50%以上，到2006年降至40.6%。而与之对比，企业利润则在上升，资本回报占国民收入的比重，由以前的20%左右上涨到30.6%。理论上讲，居民收入增长速度低于财政收入增长速度，会在一定程度上抑制居民的消费。而过去两年中，房价的上涨与家庭收入上升的差距比起上述差距要大许多，因此，购买房屋的动力要明显小于其他商品。
四是金融危机影响收入，防患意识加强。
全球性的金融危机对中国的投资产生了影响，尤其是心理的重挫，一方面是对未来的收入预期降低，一方面是投资信心严重不足。随着股市、房市的持续低迷，消费者手中可支配的资金日益减少，自有资产的缩水使信心指数下降。而中国楼市，由于自住型比例占据主导地位，更多需要依靠工薪收入支付房款，前一段超前消费和透支未来的做法，已经随着发达国家的消费收缩而变得极为谨慎，许多人开始考虑保证一定的储蓄，用以防范未来的风险。因此，只有国际经济环境趋好，中国人的消费信心随着恢复，楼市才能逐渐变暖。
五是四万亿投资基础建设，不易拉动楼市。
国务院扩大内需促进经济平稳较快增长的十项措施中主要是投资基础建设，保障低收入人群的内需，虽然第一条就是加快建设保障性安居工程，明确地提出了“加大、加快”保障性住房的建设，以政府强势扩大内需确保经济增长，但是由于对保障性住房的大力投入，既促进了房地产的发展，又在一定程度上对商品房市场空间产生了压缩，同时，对房价的增长空间也产生了平抑。因此指望靠政府投资拉动楼市，甚至价格，恐怕适得其反。
2009年楼市趋势趋势二：税费继续减免，降息逐步放缓
一是购房退税，减免营业税提上日程。
1998年，中国刚刚启动住房制度货币化改革之际，为启动楼市消费，上海出台并执行了购房退个税政策。按照当时出台的系列文件规定，在1998年6月1日至2003年5月31日期间在上海购买商品房的个人，可享受有关个人所得税的扣除。但此项政策不长时间便遭搁置，其中一个观点认为，高收入群体缴纳个税金额高，因此获益更多，一定程度上是鼓励了高收入群体买房，多少有些不平等。目前，国家减税已达到一定深度，实施购房退税可以避免重复纳税，进一步刺激消费，并且这种做法也符合国际惯例。
2006年开始征收营业税和所得税，主要目的是为了打击短期的炒房行为。国务院出台房地产调控的“ 国六条”，其中规定，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5 年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。此后不久又以5年期为限开征个人所得税，这样算下来一套不满5年上市再交易的房屋将缴纳营业税5.5%、个人所得税1%、契税3%、土地增值税1%、印花税 0.05%，占到一套二手房交易总额的10.55%。而在一手房交易过程中税费相对降低，购房者只需交纳1-3%契税、2%公共维修基金、0.05%印花税。但是一般情况下，购房者是在购房房屋后两到三年内才能申办下产权证，而两税的征收是以产权证的等级日期为准，因此在一定程度上影响了房屋的正常流转速度。二手房市场作为房地产三级市场，对房地产二级市场价格也就是新房房价具有分担作用。一个比较完善的房地产市场应该是新房市场、二手房市场、房屋租赁市场发展比较均衡的市场。目前看，二手房市场税收过重已经影响了房屋再次流通，没有区分房地产市场的投机、投资与自住的需求，忽视了二手房市场作为大多数中低收入者主要购房渠道的作用。
因此，盘活二手房市场，应该减免上市交易的营业税和所得税，建议采用梯次征收，或者按增值收取的办法，这样虽然单套住宅的税收减少了，但市场活跃了，税收总量依然可以得到保证。
二是降息还会继续，但幅度趋小。
我国上次降息周期从1996年5月开始，到2002年2月终止，持续五年多，共计降息8次，基准存款利率由10.98%降至1.98%，累计下降9个百分点。最近一次升息周期从2004年10月开始，终止于2007年12月，历时三年多，累计加息 9 次，基准存款利率升至4.14%，累计提高2.16个百分点。
从美国情况看，上一轮降息是从2000年5月开始，到2003年6月，历时三年，美联储总共13次降息，联邦基准利率从6.5%降至1%。最近一次升息是从2004年6月开始，至2006年6月，历时两年，经过17次加息，联邦基准利率升至5.25%。
我国本轮周期降息已达4次，基准存款利率累计下降1.62个百分点，降至目前的2.52%，若以 30年以来1.98%的最低点衡量，还有0.54个百分点的空间。美国最新一轮降息是从2007年9月开始，至2008年10月29日时，累计降息9次，联邦基准利率降至1%。
综上所述，我国每次加息或降息周期，一般需要三到五年左右的时间，经历8-9次左右调整。那么，本次我国的降息刚刚开始4次，估计最早的触底时间应该是2010年，而明年应该还会有两次左右的降息过程，但幅度会趋小。
三是人民币贬值谨慎进行，但会进一步影响消费信心。
目前，政府为了阻止出口贸易的急速下滑，几乎动用了包括提高出口退税率、减税、降息等所有的政策工具。然而，提高出口退税率对改善出口的影响毕竟有限。另外，对于整个宏观经济而言，仅仅靠扩大内需保增长也是远远不够的，要真正拯救国内企业尤其是外贸企业，就不得不将扩大内需与提升外销能力两手抓。因此，人民币贬值成为应对出口危机的最后王牌，它将会保证多数企业的利润空间，避免它们在全球市场的竞争力减弱，对我国经济保增长的意义同样重大。
但是也应看到，人民币的贬值，将从两个方面影响国内的地产投资：一个方面，国外热钱看低中国地产的价值，抄底楼市变得更加谨慎，同时本币也将重估地产价值，影响房价；另一个方面，货币价值的缩水会进一步影响消费信心，使增加储蓄变得相对积极。因此，人民币的贬值会在极为谨慎的状态下进行。
2009年楼市趋势趋势三：加快央企重组，并购成为趋势
一是央企房地产业自主并购，缺乏实效。
4年前，国资委下发《关于中央企业房地产业重组有关事项的通报》，中房集团、保利集团14家房企相继被国资委圈定为“房地产开发为主业”的央企，具备重组其他非地产主业央企地产业务的权利。中国建筑工程总公司、招商局集团有限公司、中国房地产开发集团公司、中国保利（集团）公司、华侨城集团公司等五家企业成为了国资委推荐的整合中央企业房地产资源的载体和平台。然而4年来，除了中房集团无偿受让华能 14.2亿元的房地产资产之外，其余四家企业并没有表现太多积极态度。主要原因是，很多企业旗下的房地产资产良莠不齐，优质资产不愿意出手，不良资产对方又不愿意接受，以至僵局。
二是国资委出面主导重组，集优散劣。
2008年，中国房地产进入了低潮期，由于房地产本身市场化和区域性的特征，国资委主导地产重组使得主业为房地产的央企纷纷担心国资委的重组与其各自的发展战略相冲突，纷纷观望。在这种局势下,平衡各方利益，合理分配资源，成了国资委亟待解决的问题。
但是，由于金融危机的迅速到来，使得国资委必须要加快重组的步伐。因此，对于老牌的央企地产龙头，在巩固区域性市场的强势地位时，谨慎地进行扩张，而对于后来进入的央企地产新秀，尤其是贸易型为主导的企业，应加强控制甚至并掉，会成为明年的工作重心。
三是企业和项目面临并购，优胜劣汰。
中国过去10年中，平均每年有1000万的农村人口进入城市，而目前城市化比例仍低于世界第三世界国家的城市化平均水平的3%，因此，房地产业未来的发展还有很大空间。但在目前的调整中，由于企业的应对能力和方式的不同，会产生优胜劣汰，明年将要有一批企业被兼并，一些项目被收购，地产业将面临洗牌。
