2009年3月宁波房地产市场分析
http://www.cction.com 2009-04-21 17:06 中企顾问网
本文导读：截止月底，市六区住宅市场共成交住宅产品2629套，成交面积为292732.64平方米；市四区共成交住宅产品2318套，成交面积为258514.26平方米，市四区的住宅产品成交均价 为9822元/平方米。3月份，市四区住宅成交套数比上个月增加了962套，环比增幅达到62.5%。
1、住宅市场成交分析
（1）3月份住宅市场总体情况
截止月底，市六区住宅市场共成交住宅产品2629套，成交面积为292732.64平方米；市四区共成交住宅产品2318套，成交面积为258514.26平方米，市四区的住宅产品成交均价 为9822元/平方米。3月份，市四区住宅成交套数比上个月增加了962套，环比增幅达到62.5%。
从供销情况来看，宁波市五区商品住宅新增住宅产品面积为128648.7平方米，环比增加了307.52％。市五区商品住宅销售面积278877.31平方米，环比上升69.17%。截止3月底 ，市五区商品住宅存量约为133.44万平方米。
3月份，宁波楼市成交放量，达到了09年的一个新高度，整个宁波楼市一片欣欣向荣的景象。由于鄞州区的几个热点楼盘销售态势趋好，如盛世天城二期、蔚蓝水岸、格兰春天三期等的开盘即得到热销，从而使得3月的总体备案量大幅上升；在总体的价格方面，也有小幅的上扬趋势。
（2）商品住宅成交数据分析
从成交均价比例来看，均价8000-1000元的比例较上月减少了3个百分点，但依然是市区住房的主力价位；而6000-8000元的比例较上月增加6个百分点，主要由于上上城、蔚蓝 水岸等楼盘的大量成交所致。
从成交面积比例来看， 80-100平米的成交比例占到了36%，虽较2月份下降了7个百分点，但依然为市六区成交主力面积；值得注意的是，100-120平米与120-140平米的比例较2 月份都有一定幅度的上升。
（3）住宅市场各区域成交对比
从3月宁波各个区域住宅产品成交套数来看，鄞州区成交量依然最高而且增幅也很大，是住宅产品成交的主要区域；除江东区、高新区的成交量较上月有小幅下降外，其他各 区域销量都有所上升。其中，鄞州区的成交量比上月增加了908套，增加幅度最大。
鄞州区：3月成交908套，为各区域销售量之首。从成交区域看，中心区成交790套，位列鄞州区榜首。盛世天城二期、万科金色水岸、凯旋明天与荣安和院为成交的主要楼盘 ，盛世天城二期单月成交量达到306套。城西片区3月成交190套，该区域成交相对较好的楼盘为缘园与雍景苑，分别成交69套与45套。下应片区共成交481套，主要成交楼盘为上上 城与蔚蓝水岸，分别成交264套与137套，成交量遥遥领先该区域其他楼盘。南部片区3月成交94套，成交的楼盘依然以都市丽湾为主，成交76套。
江东区：3月成交住宅产品299套，成交面积为31780.1平方米，区域成交均价为11296元/平方米；成交最多的依然是锦绣东城，达到154套；BOBO城二期次之，也有75套的销量 。
高新区：3月成交住宅产品130套，成交面积为24062.07平方米，成交均价为11218元/平方米，该区主要成交楼盘为江南一品二期，成交113套。
镇海区：3月成交住宅产品183套，成交面积为20363.05平方米，成交均价为5224元/平方米。 成交的楼盘主要为风景九园、小骆花园，分别成交了54套与44套。
江北区：3月成交住宅产品191套，成交量较上月增长较多，成交面积为22119.51平方米，成交均价为15873元/平方米。主要成交的楼盘为湖景花园，成交176套，该区其他楼 盘成交很少。
江北北区：3月成交住宅产品72套，成交面积为6408.43平方米，成交均价为6406元/平方米。该区成交楼盘量较少，均成交10来套左右。
海曙区：3月成交套数为29套，成交面积为3812.94平方米。成交楼盘主要为维科.水岸心境，共成交26套。
东钱湖区域：3月成交住宅产品34套，成交面积为12403.21平方米，成交均价为13123元/平方米。成交主要楼盘为英仑水岸与卡纳湖谷。
（4）3月新推楼盘情况
3月，市五区（北仑区未计入），共有6个楼盘加推了住宅，合计套数有1115套，面积达到128648.7平方米，较2月份增加了97080.8平方米。从区域来看，3月推出楼盘主要集 中在鄞州区，加推的一些楼盘在前期的销售形势也较好，如上上城、盛世天城二期等楼盘；从推出的量上来看，盛世天城二期高层与蔚蓝水岸推出的量较大，分别推出335套与400 套住宅，推出面积均有4万平米左右；从类型上来看，3月依然以普通高层住宅类项目为主，而别墅类项目加推只有英伦水岸三期。
（5）住宅市场月度展望
整个三月，宁波的楼市出现了供销两旺的态势，预期这一态势将会使甬城的房产商们在后期推盘节奏上采取乘热打铁方式。4月份，随着房展会的召开以及传统旺季的到来，将 有更多的新楼盘入市。4月份，预计开盘的项目达到了3000多套的体量，而纵观4月即将开盘的项目中也不乏小户型，如位于江东的滨江国际广场户型，联丰板块的水岸枫情主推的 90平米，东钱湖板块湖滨一号的公寓楼以及鄞州的利时卢森堡等等。
2、写字楼市场成交分析
根据宁波房地产交易中心数据显示，2009年3月份宁波市四区写字楼市场共成交办公产品79套，成交面积为13050.33平方米，成交均价为9261元/平方米。与2月份相比（2月份宁波市写字楼成交量为24985.12平方米），成交量环比减少了47.76％
从成交面积来看，3月宁波写字楼市场成交前三位的楼盘是：
第一，绿城.宁科研发园成交了7套，成交面积为3498.18平方米，成交均价为5141元/平方米；
第二、16城联邦成交了31套，成交面积为2368.09平方米，成交均价为8658元/平方米；
第三、银晨商务中心成交了10套，成交面积为1876.8平方米，成交均价为9916元/平方米。
3、商业市场分析
（1）3月份商业市场成交概况
3月，宁波市六区共成交商铺101套，合计成交面积8859.5平方米，环比上月增加了92.74%；成交均价为17258元/平方米。3月广场类的商铺成交较多，是写字楼以及社区的底 商成交相对较少。
（2）3月份商业市场区域成交情况
3月商铺成交的前三个区域是鄞州区、北仑区及海曙区，鄞州区依旧是商铺销售的主力区域，而且以广场类商铺为主；海曙区与北仑成交大部分为社区底商；其他各区域成交量较少；3月商铺价格最高区域为东钱湖度假区，成交均价达到26360元/平米，成交项目为嘉悦生活广场。
鄞州区：3月成交商铺48套，成交商铺面积4900.87平方米，成交均价为24446元/平方米。
在商业项目中，3月联盛商业广场成交最多，成交26套，成交面积为1613.4平方米；利时购物广场，成交3套；鄞南商业广场，成交3套。
在住宅商铺中，成交分布在鄞州中心区与城西片区，其中万科金色水岸成交最多，有6套，成交面积为1138.66平方米。
北仑区：3月成交商铺24套，合计面积1819.21平方米，成交均价为4620元/平方米，主要成交项目为太河丽景，共成交18套，面积达到1515.35平方米，均价为4026元/平方米 。
海曙区：3月成交商铺17套，合计面积1334.88平方米，成交均价为17690元/平方米，阳光嘉园成交商铺最多，共成交7套，面积到达919.28平方米，均价为11538元/平方米。
（1）3月份住宅市场总体情况
截止月底，市六区住宅市场共成交住宅产品2629套，成交面积为292732.64平方米；市四区共成交住宅产品2318套，成交面积为258514.26平方米，市四区的住宅产品成交均价 为9822元/平方米。3月份，市四区住宅成交套数比上个月增加了962套，环比增幅达到62.5%。
从供销情况来看，宁波市五区商品住宅新增住宅产品面积为128648.7平方米，环比增加了307.52％。市五区商品住宅销售面积278877.31平方米，环比上升69.17%。截止3月底 ，市五区商品住宅存量约为133.44万平方米。
3月份，宁波楼市成交放量，达到了09年的一个新高度，整个宁波楼市一片欣欣向荣的景象。由于鄞州区的几个热点楼盘销售态势趋好，如盛世天城二期、蔚蓝水岸、格兰春天三期等的开盘即得到热销，从而使得3月的总体备案量大幅上升；在总体的价格方面，也有小幅的上扬趋势。
（2）商品住宅成交数据分析
从成交均价比例来看，均价8000-1000元的比例较上月减少了3个百分点，但依然是市区住房的主力价位；而6000-8000元的比例较上月增加6个百分点，主要由于上上城、蔚蓝 水岸等楼盘的大量成交所致。
从成交面积比例来看， 80-100平米的成交比例占到了36%，虽较2月份下降了7个百分点，但依然为市六区成交主力面积；值得注意的是，100-120平米与120-140平米的比例较2 月份都有一定幅度的上升。
（3）住宅市场各区域成交对比
从3月宁波各个区域住宅产品成交套数来看，鄞州区成交量依然最高而且增幅也很大，是住宅产品成交的主要区域；除江东区、高新区的成交量较上月有小幅下降外，其他各 区域销量都有所上升。其中，鄞州区的成交量比上月增加了908套，增加幅度最大。
鄞州区：3月成交908套，为各区域销售量之首。从成交区域看，中心区成交790套，位列鄞州区榜首。盛世天城二期、万科金色水岸、凯旋明天与荣安和院为成交的主要楼盘 ，盛世天城二期单月成交量达到306套。城西片区3月成交190套，该区域成交相对较好的楼盘为缘园与雍景苑，分别成交69套与45套。下应片区共成交481套，主要成交楼盘为上上 城与蔚蓝水岸，分别成交264套与137套，成交量遥遥领先该区域其他楼盘。南部片区3月成交94套，成交的楼盘依然以都市丽湾为主，成交76套。
江东区：3月成交住宅产品299套，成交面积为31780.1平方米，区域成交均价为11296元/平方米；成交最多的依然是锦绣东城，达到154套；BOBO城二期次之，也有75套的销量 。
高新区：3月成交住宅产品130套，成交面积为24062.07平方米，成交均价为11218元/平方米，该区主要成交楼盘为江南一品二期，成交113套。
镇海区：3月成交住宅产品183套，成交面积为20363.05平方米，成交均价为5224元/平方米。 成交的楼盘主要为风景九园、小骆花园，分别成交了54套与44套。
江北区：3月成交住宅产品191套，成交量较上月增长较多，成交面积为22119.51平方米，成交均价为15873元/平方米。主要成交的楼盘为湖景花园，成交176套，该区其他楼 盘成交很少。
江北北区：3月成交住宅产品72套，成交面积为6408.43平方米，成交均价为6406元/平方米。该区成交楼盘量较少，均成交10来套左右。
海曙区：3月成交套数为29套，成交面积为3812.94平方米。成交楼盘主要为维科.水岸心境，共成交26套。
东钱湖区域：3月成交住宅产品34套，成交面积为12403.21平方米，成交均价为13123元/平方米。成交主要楼盘为英仑水岸与卡纳湖谷。
（4）3月新推楼盘情况
3月，市五区（北仑区未计入），共有6个楼盘加推了住宅，合计套数有1115套，面积达到128648.7平方米，较2月份增加了97080.8平方米。从区域来看，3月推出楼盘主要集 中在鄞州区，加推的一些楼盘在前期的销售形势也较好，如上上城、盛世天城二期等楼盘；从推出的量上来看，盛世天城二期高层与蔚蓝水岸推出的量较大，分别推出335套与400 套住宅，推出面积均有4万平米左右；从类型上来看，3月依然以普通高层住宅类项目为主，而别墅类项目加推只有英伦水岸三期。
（5）住宅市场月度展望
整个三月，宁波的楼市出现了供销两旺的态势，预期这一态势将会使甬城的房产商们在后期推盘节奏上采取乘热打铁方式。4月份，随着房展会的召开以及传统旺季的到来，将 有更多的新楼盘入市。4月份，预计开盘的项目达到了3000多套的体量，而纵观4月即将开盘的项目中也不乏小户型，如位于江东的滨江国际广场户型，联丰板块的水岸枫情主推的 90平米，东钱湖板块湖滨一号的公寓楼以及鄞州的利时卢森堡等等。
2、写字楼市场成交分析
根据宁波房地产交易中心数据显示，2009年3月份宁波市四区写字楼市场共成交办公产品79套，成交面积为13050.33平方米，成交均价为9261元/平方米。与2月份相比（2月份宁波市写字楼成交量为24985.12平方米），成交量环比减少了47.76％
从成交面积来看，3月宁波写字楼市场成交前三位的楼盘是：
第一，绿城.宁科研发园成交了7套，成交面积为3498.18平方米，成交均价为5141元/平方米；
第二、16城联邦成交了31套，成交面积为2368.09平方米，成交均价为8658元/平方米；
第三、银晨商务中心成交了10套，成交面积为1876.8平方米，成交均价为9916元/平方米。
3、商业市场分析
（1）3月份商业市场成交概况
3月，宁波市六区共成交商铺101套，合计成交面积8859.5平方米，环比上月增加了92.74%；成交均价为17258元/平方米。3月广场类的商铺成交较多，是写字楼以及社区的底 商成交相对较少。
（2）3月份商业市场区域成交情况
3月商铺成交的前三个区域是鄞州区、北仑区及海曙区，鄞州区依旧是商铺销售的主力区域，而且以广场类商铺为主；海曙区与北仑成交大部分为社区底商；其他各区域成交量较少；3月商铺价格最高区域为东钱湖度假区，成交均价达到26360元/平米，成交项目为嘉悦生活广场。
鄞州区：3月成交商铺48套，成交商铺面积4900.87平方米，成交均价为24446元/平方米。
在商业项目中，3月联盛商业广场成交最多，成交26套，成交面积为1613.4平方米；利时购物广场，成交3套；鄞南商业广场，成交3套。
在住宅商铺中，成交分布在鄞州中心区与城西片区，其中万科金色水岸成交最多，有6套，成交面积为1138.66平方米。
北仑区：3月成交商铺24套，合计面积1819.21平方米，成交均价为4620元/平方米，主要成交项目为太河丽景，共成交18套，面积达到1515.35平方米，均价为4026元/平方米 。
海曙区：3月成交商铺17套，合计面积1334.88平方米，成交均价为17690元/平方米，阳光嘉园成交商铺最多，共成交7套，面积到达919.28平方米，均价为11538元/平方米。
