北京二手房2009年成交量情况分析

　　来自北京房地产交易管理网最新数据显示，北京二手房近日创下了日均成交一千多套的历史最高纪录。
　　按照目前发展趋势预测，2009年北京二手房总成交量将突破27万套，超过2006年-2008年三年的总和。二手房市场迎来十多年发展历程上的最“辉煌”的时期。目前上市的房源中有八成业主直接提价4%以上。不仅如此，成交过程中继续加价的比比皆是。
　　究竟是何原因导致二手房市场如此火热？记者了解到，京城购房大军中近日加入了一个新生力量——“恐慌性需求”，即担心政策优惠到期、房价不断上涨而加速买房。而这其中又以年轻购房者居多。
　　美联物业市场研究部总监张大伟认为，目前的楼市就像2007年的股市，当全民炒股出现时，离崩盘也就不远了，而且楼市租售比节节高攀，也就预示房价中存在泡沫。
　　张大伟建议购房者，如果属于买不买两可的恐慌性需求，建议不要在此时推波助澜，可考虑推迟到明年下半年。
　　近期交易明显增加
　　昨天一早，记者来到成交量一直很低的黄浦区房地产交易中心大厅察看，20多个分类受理窗口大多还空着，整个大厅内只有三、四套房源在进行交易。不过，交易员告诉记者，最近的几个双休日，二手房交易量一下子大了起来，比上月增加了30%以上。交易中心一位姓陈的负责人告诉记者，为应对成交高峰，他们已安排了业务能手在周末加强服务，仅上周六一天就成交了25单，比平时翻了一番，工作人员还自愿延长了一小时的工作时间。据统计，上月该交易大厅成交了702套房源，本月预计要多出30%-40%。该负责人还透露，上周日来询问交易流程的市民也多了起来，一些人打算在年底税收优惠政策明朗时再决定是否交易。
　　税收优惠是否延续
　　分析人士认为，目前购房者最敏感的除了房价，还有就是优惠政策。如果优惠政策取消，二手房交易成本确实会明显增加。
　　那么，楼市优惠政策是否延续？易居中国分析师付琦认为，这将取决于今年第四季度的房地产市场走势。从今年9月份起，上海房地产市场不仅从数值上实现了供求平衡，而且在实际的市场表现上看，市场供求矛盾已有相当缓解，房价也表现出高位平稳，并没有进一步大幅上扬。目前四季度已经过半，如果房价保持目前的水平平稳运行，那么，目前的优惠政策有望延续，至少信贷优惠政策还会延续。但如果开发商大幅上调房价，那么，优惠政策取消将成为必然。
　　税收优惠能省多少
　　二手房的优惠政策究竟能节省多少税费？我爱我家房产公司的分析师曾作过这样的计算：
　　如果你是首次买房，标的为一套内环内50平方米、总价100万元的普通住房，那么，目前需要缴纳10000元的契税。如果恢复原先标准则要缴纳15000元的契税，125元的交易手续费和200元的抵押登记费，因此，税收优惠共计可节省5325元。
　　如果出售一套持有年限满2年未满5年的内环内50平方米、总价100万的普通住房，那么，原先需要缴纳55500元的营业税，10000元的个人所得税，500元的印花税，125元的交易手续费，合计66125元。而按照现行税费制度则为0，共计节省66125元。
　　如果出售一套持有年限为3年的内环内250平方米、总价500万的非普通住房(假设买入价为300万元)，那么原先需要缴纳277500元的营业税，100000元的个人所得税，12500元的土地增值税，2500元的印花税，625元的交易手续费，合计393125元。而按照现行税费制度则为111000元的营业税，625元的交易手续费，无需缴纳个人所得税、土地增值税、印花税，合计111625元，共计节省281500元。
　　专家预测：二手房涨价简单　牛市退热难
　　二手房一火再火，有的人开始怀疑主导房产市场的并非新楼盘，而是二手房。二手房的春天再度来临时，人们希望揪出来的是一个什么答案？
　　从研究数据表明，北京、上海、深圳、南京、天津、三亚、重庆、厦门、武汉、杭州等城市，都出现了二手房交易火爆的场面，交易价更是屡创新高，有的城市二手房的价格逼近新房，甚至超过新房。数据显示，6月份北京的二手房成交价创历史新高，广州交易价也超过07年历史高峰，武汉房价重返最高点，频繁涨价、坐地起价等现象重现江湖。看见这种形势，不免就有人发问了，究竟是什么原因致使二手房市场如此火爆哪，这就要从以下几点来说了。
　　首先，新房价格的不断走高，无疑是推高二手房价格的直接原因。从年初开始，房地产市场逐步回暖，一手房销售走高，同比增幅较大，房价开始回稳，这种现象也刺激了二手房房价的走高。新房价格居高不下，很多人自然把目标转移到二手房，二手房价的泡沫也就由此产生了，并被市场需求的不断增多越吹越大。由此看出，新房的价格与二手房的价格有直接联系，在当前的市场情况下，只要新房的价格继续“坚挺”，二手房价格就不太有回落的可能。
　　其次，地价的狂飙是二手房价格走高的间接推手。在上半年的土地市场，“地王”的频现已不是什么新鲜事了，各大城市纷纷曝出高价“地王”，在“地王”的带动下，其周边的房价也随之出现了水涨船高的局面，其中，二手房就是受影响最大者。随着“天价地王”的愈演愈烈，二手房价的泡沫也被越吹越大，大有赶超新房之势，可见，地价高涨难免成为二手房价格走高的有力推手。
　　第三，在百姓刚性需求的强烈释放下，二手房必然成为最佳选择。城建拆迁的刚性需求、改善性需求与投资型需求也为二手楼市添了一把火。这几大需求的同步释放势必造成二手房市场供小于求的局面，而供需之间严重的不平衡，势必有力的拉动二手房房价上涨。进入7月以来，北京二手房的供需比已达到1：4.2，上海、南京、深圳等地也闹起了“房荒”，二手房市场已完全进入卖方市场，由此可见，涨价已是预料范围之内的了。
　　第四，政府政策的推力，从09年年初开始，政府对二套房贷实行了放松政策，国内一二线城市也纷纷推出宽松的房贷政策。例如，广州就出台了首付最低三成，利率最低七折的优惠政策，北京的政策就更为宽松了，首付只需要交２０％到３０％，利率优惠从７折到８．５折不等，这较之之前的首付最低四成的二套房贷政策，真可谓给了有意购房者一针强心剂，于是，大批购房者蜂拥而至，二手房价也随之水涨船高。
　　最后，购房者的心态也起了不小的作用。人们历来有买涨不买跌的思想，房价的一路走高，不但没能让购房者望而却步，反而使更多人盯上了这个市场，购房者也好，投资客也好，都纷纷出马，有这样好的市场，房主又岂能不涨价那。
　　下半年二手房市场的走向还不明了，这种“牛”市能否继续也不得而知，但只要这几个因素在，相信二手房的旺势就要继续下去。