我国房地产业需要策略改变

内容提示：应该把自住需求作为支撑房地产业持续发展的基本推动力。房地产业具有涉及基本民生需求的特殊性，参与主体不应该只有商业性的开发商，代表民生基本利益的政府必然是重要参与者。

        在中国，没有哪个行业能像房地产业那样引起全国各界无休止的争议，没有哪个行业能像房地产那样一次又一次得到调控的'光顾'，没有哪种产品的价格波动能像房地产这样牵动政府和市民的心，也没有哪个行业在政策面大起大落---需要发展速度时视之如宝，需要抑制过热时又弃之如履。

        我们不否认改革开放以来房地产业快速发展的积极作用，不否认房地产业在国民经济中的支柱产业地位，也不想怀疑政府在调控中的良苦用心和民生诚意。不过，这个行业巨大的波动和争议，固然有经济发展形势和市场变化等临时性因素，但其根源，是房地产发展战略的模糊不清，是房地产业发展主体的错位和混乱。房地产业确实到了需要重构发展战略、理清发展思路的时候。

        首先，应该把自住需求作为支撑房地产业持续发展的基本推动力。房地产的产品---住房(这里不包括各种类型的商业性建筑)，主要功能是消费品而不是投资品，更不是投机品。满足人们基本生活需求的产品，应该体现在它的'住'的功能上。满足人们住的需求也是社会稳定的基础之一。笔者曾提出'铲除投机，抑制投资，自理改善，扶助自住'的基本原则。在中国，人人都知道土地资源的稀缺和珍贵，但是，大量住房被囤积、闲置而无任何'养房成本'，住房的消费功能被增值和投机功能所取代，这是对社会资源的最大浪费。可以说，不消除助长投机的土壤，不消除房价只涨不落和暴利预期，房价不可能稳下来；而且，投机需求不是靠增加供应量所能解决的，因而，中国房地产目前存在的不是供求问题。换句话说，如果不对投机需求釜底抽薪，调控之后再暴涨不可避免。其实，铲除投机在政策上并不难做，世界多数国家都能解决，作为社会主义国家，我们应当有更多的手段---财税及行政手段可以轻而易举地解决，关键是要下得了决心，并且不理会现有的利益格局。

        其次，房地产业具有涉及基本民生需求的特殊性，参与主体不应该只有商业性的开发商，代表民生基本利益的政府必然是重要参与者。所有保障性住房的建设与分配，都应该以政府为主体---这方面，我们还缺乏相应的专门机构或代理机构，更没有严格的法律体系和规章制度。

        第三，中国房地产市场出现的种种问题，根源之一在于土地制度，在于土地的政府独家供应，在于因财税体制不合理造成的土地财政依赖症。笔者希望，这次调控尽管有'治标'的意图，即抑制部分城市房地产过快上涨这一近期目标，但更重要的是，要把解决土地供应、财税体制改革的'治本'问题提到日程，并加快落实速度。

        在重构中国房地产发展战略时还要考虑，中国房地产能为中国现代化做什么？为人民生活的普遍改善做什么？为扩大中等收入阶层做什么？为不断加快的城镇化和农民进城做什么？一句话，中国房地产业只有在基本战略定位清楚、发展思路清晰之后，才能进入持续良性发展的轨道。