我国房屋租赁市场分析

中国产业信息网讯：

　　内容提示：建议当前将发展租赁市场、二套房政策和流动性资金过剩等问题综合研究。在增加市场供给、供求关系缓解的前提下，对投资性住房需求加以正确引导和疏导，通过差别的税收政策对投资购房后提供给社会出租的和空关闲置的进行区别和调节，切实增加中低价位和中小套型住房租赁市场的有效供给。

　　有关政策建议

　　切实增加住房市场的有效供给

　　据联合国对40多个国家统计分析，人均GDP800美元起，住房消费进入快速增长期，1300美元以上进入稳定增长期，达到8000美元时增长速度将放缓。我国处在住房消费稳定增长阶段，曾培炎副总理在2003年一次会议上指出：老百姓愿意掏钱买房，这是市场的选择。

　　但面对当前较为强劲的改善型住房需求、结婚购房和城镇化过程中非本地户籍人员购房等刚性需求，在市场供不应求的特殊阶段，采取提高首付和贷款利率，以及限购和限外等作为短期政策可以理解，但作为长期政策，还是要在合理引导住房消费需求和消费模式的前提下，从增加市场供应入手，才能解决房价持续上涨的后顾之忧。

　　当务之急是加大土地供应力度，提高土地利用效率。一是督促各地落实年度住房用地供应计划，对已供土地采取促开工、促上市等措施，尽快形成住房的有效供应，并做到土地供应指标透明化以稳定市场预期。供求矛盾突出的地区应适当增加土地供应；二是加快市政配套、轨道交通和城市卫星城建设，扩大城市可用土地范围；三是适当提高城市规划建设容积率，特别是轨道交通附近住房项目容积率，提高土地利用效率。

　　大力发展房屋租赁市场

　　很多国家的经验表明，采取市场化为主并与政府保障相结合发展住房租赁市场，通过非营利机构和政府提供的保障性租赁住房，以及挖掘个人和机构提供的社会租赁住房供应，是解决住房问题的有效举措。二战后世界各国大多采用减免出租房屋税收鼓励居民出租自有住房，一些国家曾通过实行租金控制政策或租金指导发布制度，达到平抑房屋租金并平抑房价的目的，且通过《住宅法》的颁布保护租赁双方的合法权益。为了使低收入家庭租得起住房，美国国会1986年通过了低收入者租房税收抵扣法案，并在1993年成为永久法令。根据这项法令，为低收入者开发租住房屋的私人公司可以在10年内享受联邦所得税抵扣。从1987年到1996年，大约建造了60万套低收入者出租房，租价相当于市场价的40-60%，缓解了住房矛盾。这些经验都值得我们认真研究和借鉴。

　　建议当前将发展租赁市场、二套房政策和流动性资金过剩等问题综合研究。在增加市场供给、供求关系缓解的前提下，对投资性住房需求加以正确引导和疏导，通过差别的税收政策对投资购房后提供给社会出租的和空关闲置的进行区别和调节，切实增加中低价位和中小套型住房租赁市场的有效供给。

       2011-2015年中国房屋租赁服务行业发展战略与投资咨询报告

　　适时对二套房贷政策作出适当调整

　　目前实施的“对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍”的规定，对改善型住房需求的影响比较大，与我国社会所处的发展阶段不尽适应。改善型住房需求群体大多在40岁以上，收入不高但改善住房条件的愿望强烈，且大多因通过购买预售商品住房而难以在交付之前将现有住房先行出售变现资金，这个群体话语不多但却是社会稳定的中坚力量。上海等8部门联合下发的调控细则指出“限购措施何时放宽，要视供需情况、房价变化以及有无更好的办法能取代等因素”，这一政策解读体现了实事求是的精神。建议在适当的时候对购买第二套住房政策分别情况做出适当调整，对确属原住房条件较差，为改善住房条件而购买的自住住房在贷款政策上做出相应调整。

　　健全住房税收政策

　　面对今年以来关于加快开征物业税和房产税的议论，各方面反映较为强烈。相对于大多数征收物业税的国家，我国在住房持有环节税收缺失，但在生产建设与交易流转环节的税负相对较高。因此，建议对涉及住房生产和消费的税收政策全面研究和梳理，科学确定税种和税率，使税收政策既体现对合理消费的支持与对投机的抑制，同时避免在持有环节开征房产税产生的税负叠加效应而增加普通购房者的负担。建议先从生产和交易环节适当减轻税负入手（但对土地转让和房屋买卖中的投机行为应通过严格课税加以抑制），对节能型住宅生产给予所得税和营业税减免，对房屋出租实行“低税率、严征管”，对购买后长期闲置空关的住房增加持有成本，以搞活租赁市场，提高住房资源利用效率。

　　稳定政策和市场预期

　　当前对市场可能出现的反复做好政策储备十分必要，但促进房地产市场健康发展的重点应该放在长期政策研究和中长期供求关系的平衡上。政策出台后应该有相对的稳定期，以稳定的市场预期推动居民理性的住房消费。

　　加强舆论的正确导向

　　一要加强舆论的正面引导，弱化公众对于房地产市场的过度关注，树立正面、客观、公正的舆论导向，以利于社会和谐稳定和各项调控政策的有效落实；二要充分宣传房地产市场调控政策取得的效果，避免负面因素被夸大和渲染，建立良好的舆论氛围，给市场和群众带来信心，推进调控工作的顺利实施；三要对住房理性消费加以引导。对媒体有关报道需要分析和斟酌，避免为其左右。对有关国家房屋租售比例、租房也是解决住房的重要途径、各国居民首次购房的年龄、梯度消费的住房观念、等待保障性住房提供的时间等应做适当报道。把真实情况告诉群众，让大家客观了解我国房地产市场所处的发展阶段、存在问题的原因、国家调控政策的出发点和着力点，市场发展的走势，以改善对房地产市场和解决住房问题的过高预期。