我国二、三线城市土地市场发展情况
本文导读:我国二、三线城市土地市场发展情况
中国产业信息网讯:
内容提示:从土地市场来看,二、三线城市土地资源丰富,楼面地价相对较低,开发商拿地成本不高,且竞争压力较小。从35个大中城市招拍挂土地市场来看,2010年1-9月,成交住宅用地建筑面积最大的是天津,为3304万平方米;紧随其后的是武汉,建筑面积为2393万平方米;排名季军的是大连,成交1874万平方米。
住宅用地成交量前十名中,二、三线城市占九位
从土地市场来看,二、三线城市土地资源丰富,楼面地价相对较低,开发商拿地成本不高,且竞争压力较小。从35个大中城市招拍挂土地市场来看,2010年1-9月,成交住宅用地建筑面积最大的是天津,为3304万平方米;紧随其后的是武汉,建筑面积为2393万平方米;排名季军的是大连,成交1874万平方米。位于前十的一线城市仅有上海,位列第七,共成交1151万平方米。而北京、广州、深圳住宅用地成交建筑面积分别为703万平方米、204万平方米、44万平方米。一线城市土地资源由于开发时间较长,可开发土地越来越少,且楼面均价不断上升,土地容积率、绿化率等指标要求严格,土地市场门槛提高,大部分企业开始把目光转移到二、三线城市。
二、三线城市住宅楼面均价远低于一线城市,拿地成本相对较低
楼面均价是衡量开发商拿地成本的一个重要指标。从2010年1-9月35个大中城市成交的住宅用地楼面均价来看,北京排名首位,楼面均价为8612元/平方米;其次是上海,7004元/平方米;广州相对略低一些,为4401元/平方米。可见,开发商在一线城市的拿地成本远高于二、三线城市。另外,深圳未排入前十以内,主要原因在于深圳1-9月份成交的两宗住宅用地均位于远离城区的坪山新区,因此楼面均价较低,但仍高于部分二、三线城市。
二、三线城市楼面地价/房价处于中等水平,利润空间较大
从地价、房价及地价/房价比值来看,35个大中城市中,一线城市地价、房价均名列前茅,而地价/房价比值却位于中等偏上水平,北京、上海、广州分别为0.45、0.47、0.39,深圳由于本年度成交地块均位于偏远郊区,地价较低,地价/房价比值为0.08。大部分二、三线城市地价/房价比值位于0.1-0.5之间,与一线城市差异不大。
地价/房价比值在一定程度上反映了开发商投资的利润空间,因此一线城市房地产市场的利润空间仍位于全国中等偏上水平,短期内不会发生本质变化,而二、三线城市发展水平差异较大,利润空间各不相同。
另外,房价上涨空间也是衡量一个城市房地产投资利润空间的标准。大部分二、三线城市商品房价格在8000元/平方米以下,上涨空间巨大;一线城市均在10000元/平方米以上,且北京、上海、深圳商品房价格已接近20000元/平方米,上涨空间越来越小。因此,二、三线城市越来越受到房企的关注,并逐渐调整其投资策略。
企业战略布局转移,房企在二、三线城市的土地储备远高于一线城市
十大地产企业在二、三线城市的土地储备(建筑面积)远大于在一线城市的土地储备。与去年同期相比,大部分企业在二、三线城市的土地储备增速也大于一线城市的增速。尤其是招商、金地、华润、绿城和绿地,其一线城市的土地储备较去年同期均有所减少,而二、三线城市则呈上升趋势。万科、保利、中海虽然在一线城市土地储备增长速度仍高于二、三线城市,但从建筑面积的绝对量来看,二、三线城市的土地储备量远高于一线城市。因此,长远来看,大型地产企业投资向二、三线城市转移是必然的趋势,这是由土地资源的稀缺性和不可再生性决定的。