我国保障性住房产业前景分析

        内容提示：从国外公共住房政策的发展历程来看，多数欧美国家均经历了集中建设公共住房向鼓励不同阶层居民混合居住转变的过程，特别是美国上个世纪７０年代逐渐意识到种族隔离和社会分化带来的各种社会、经济和环境问题。目前，我国部分城市也在探索在商品房中配建保障房的保障模式。可见，保障性住房配建是大势所趋。

        目前，保障房多以集中建设为主，在国家政策促进下，各地先后公布了住房保障规划，集中新建经济适用房和廉租房为主题的保障性住房。集中建设的保障性住房解决了很多中低收入家庭的住房困难问题，但贫困居民过分集中也产生了诸多社会、经济问题。

        2012-2016年中国保障房市场深度评估与发展趋势研究报告

　　一、集中建设保障性住房存在的问题

        １．用地可持续性难以为继，选址越来越偏远。落实建设用地，是加快保障性住房建设，加强城市住房保障工作的前提和关键环节，但集中建设的可持续性发展遇到巨大挑战。一方面目前随着城市的发展，城市土地资源日趋紧缺。另一方面由于经济适用住房和廉租住房用地一般为无偿或有偿划拨，难以体现土地价值及潜力，因此项目选址向偏远发展，导致大批在建项目位置较偏，如北京市的经济适用房项目已越过北６环。

        ２．区域用地综合效益难以提高。集中建设的保障性住房，使所在区域房价处于较低水平，成为中低收入人群聚居区，使得区域形象难以提升，土地使用价值无法充分体现，周边土地升值空间有限，土地价值提升速度较慢，区域综合效益难以提高。正是由于保障性住房集中建设存在负面外部性，影响区域城市面貌，对招商引资等产生负面影响。

        因此，各行政区对用于集中建设保障性住房抵触情绪较大，特别是发展与保障发生矛盾时，往往保障只能退居二线。

        ３．审批执行规范化难度较大。保障性住房的对象主要是中低收入群体，其相对低廉的价格在房地产经济主导的今天，势必成为部分人的投资对象，虚报冒领、转租转借等问题随之而来。近几年查处的违规人群主要集中在保障房政策的执行机关等执法者中间，政策约束力缺乏双向性和透明度。

        ４．政策效果有待进一步提高。经济适用住房等保障性住房主要是解决中低收入的基本住房需求，但项目集中布局在郊区，使政策效果具有较大的不确定性。主要是由于保障性住房选址郊区化，原居住地在主城区的居民由于工作、子女教育仍在主城，迫使其只能在主城租较差的房子，同时将自身保障住房出租，实际上中低收入居民的住房问题并未得到实质性的解决。保障性住房隐性出租或空置意味着政府在解决中低收入居民住房问题方面存在“政策失灵”的可能性，政策效果受到质疑。

　　二、保障性住房集中建设向配建转变的必要性与可行性

        １．保障性住房配建的必要性。为解决保障性住房集中建设产生的诸如配套设施不匹配、居住空间分异、区域综合效益难以提高等社会、经济问题，在商品房中配建保障性住房成为必然的选择，即从政府层面推动不同收入阶层的居民混合居住在同一社区。

        保障性住房配建的必要性具体体现在以下几方面：１可以降低集中建设低品质住房对区域环境产生的物质外观和精神面貌的负面外部性；２配建用地选址空间自由度加大，政策效果也将提高，增强保障人群居住满意度；３减缓居住空间分异和社会分异，促进社会和谐发展。

        从国外公共住房政策的发展历程来看，多数欧美国家均经历了集中建设公共住房向鼓励不同阶层居民混合居住转变的过程，特别是美国上个世纪７０年代逐渐意识到种族隔离和社会分化带来的各种社会、经济和环境问题。目前，我国部分城市也在探索在商品房中配建保障房的保障模式。可见，保障性住房配建是大势所趋。

        ２．保障性住房配建的可行性。

        ２．１尚未形成明显的居住隔离模式，具有保障性住房配建的社会基础。虽然我国出现了城市居住空间分异现象，但总体上居住空间模式仍然表现为，无论是在郊区还是城区，中高收入居住区和贫困居住区都有分布，且在空间上彼此临近，在城市尺度上尚未形成明显的居住隔离，因此，在商品房中配建保障性住房具有良好的社会基础。

        ２．２国家政策带来配建的政策契机。国务院《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发［２００６］３７号）出台后，使城市新建居住区将在住房类型和户型上走向多样化，并更多考虑中低收入群体的住房需求，为保障性住房混合建设方式的形成带来了潜在的条件和物质空间基础。尤其是中小户型的比例约束，为保障性住房配建提供市场基础。

        ２．３居住用地土地利用强度有提升空间。目前我国城市土地利用强度总体来说仍较低，土地集约节约程度仍有提升空间，为商品房中配建经济适用房提供了用地空间。如２００８年南京、上海市出让商品房用地平均容积率均为１．７５左右，而《上海城市规划管理技术规定》中规定多层和高层住宅容积率控制指标分别为１．８和２．５，北京城市集约与节约用地标准中亦规定二类居住用地容积率为１．７，最高可达２．８，可见城市用地土地利用强度仍有提升空间。若是商品房地块分布在轨道交通或公建配套相对成熟的区域，适当提高容积率以增加经济适用房，则可达到提高土地集约节约利用的目的，又可较好的解决中低收入居民住房问题。

        ２．４收入差距较小，利于保障性住房配建。混合居住邻里必须要有个强有力的主导价值观和行为模式。中间阶层的价值观应成为主导价值观，通过中间阶层的影响，改变低收入群体的行为模式，除了住宅质量得以改善外，城市邻里的生活环境质量也得以提升。根据美国经验，不同收入阶层居民混合居住的家庭收入水平的浮动范围在平均收入水平的５０％－２００％ 有利于社区易于融合发展。

　　三、结语

        大规模集中建设保障性住房带来的社会、经济和环境方面的问题。

        在商品房中配建保障性住房则能够基本解决，从国内外公共政策发展趋势来看，通过政策、规划等手段，促进不同收入阶层混合居住同一社区是解决居住空间分异，贫困阶层聚集的有效办法。同时，从目前的居住空间发展、政策、收入分配等方面的情况来看，我国具有配建的社会、经济、政策基础，具有较强的可行性。

        当然，虽然商品房中配建保障性住房具有必要性和可行性，但具体实施还需要从多方面深化研究，如配建模式、配建选址、配建比例、配建过程中各部门之间协调与管理、配建后社区物业管理及社区不同收入居民的融合等