我国房地产投资信托发展现状浅析

        内容提示：房地产投资信托法律法规不健全国际上，房地产投资信托的成功运作得益于政府提供的税收优惠政策、严格的信息披露制度、资金数额自由等条件，而我国在这几方面都没有相关的法律法规支持。

        我国发展房地产投资信托的优势分析：

        ①我国发展房地产投资信托具有明显的后发优势目前，国际上的一些发达国家以及部分发展中国家都已经在房地产投资信托方面成功运作，如美国、日本、德国、澳大利亚、新加坡等国家都根据各国的国情和特点实行了不同的运作模式，我国作为房地产投资信托的后发展中国家，可以总结并借鉴国际上成功的经验，结合我国的国情，探索自己的运作模式，一定程度上规避国外曾经遇到的风险和问题，少走弯路，加快发展，发挥明显的后发优势。

        2012-2016年中国房地产信托市场全景评估及发展趋势研究报告

        ②我国已初步具备了发展房地产投资信托的市场环境我国在信托投资方面，已经颁布了《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》、《信托投资公司管理办法》、《中国人民银行关于投资信托公司资金信托业务有关问题的通知》，这些法律法规为我国发展房地产投资信托提供了法律支持。同时，我国已经建立了房地产信托投资市场，所以我国发展房地产投资信托的市场环境已具备基本条件。

        我国发展房地产投资信托的劣势分析：

        ①我国房地产市场发展起步晚，房地产市场不够发达我国房地产发展经历了4 个阶段，进入市场化运作仅仅有20 多年的时间。在这期间，取得了相当辉煌的成就，但就整个市场来看，无论是房地产市场的发展程度还是房地产企业的经营管理水平，都还相当落后，受整个宏观经济、国家产业政策、利率水平、税收政策、物价水平、其他金融资本等因素的影响明显，短期炒作往往会在一定程度上取代稳定的中长期投资，制约了房地产投资信托在我国的发展进程。

        ②我国金融市场不成熟虽然我国的金融市场在近些年来已经取得了较快的发展，但仍然不能满足市场经济发展的内在要求，直接影响着房地产金融的发展。金融创新过于依赖于政府，创新能力明显不足，缺乏适合国情的金融创新工具，再加上金融监管不够，所以房地产业的发展很大程度上被限制。

        ③房地产投资信托法律法规不健全国际上，房地产投资信托的成功运作得益于政府提供的税收优惠政策、严格的信息披露制度、资金数额自由等条件，而我国在这几方面都没有相关的法律法规支持。国际上房地产投资信托不属于应税财产，且免除公司税项，避免了双重纳税，而目前我国法律尚未对信托收益的纳税作出明确规定; 国外公开发行的房地产投资信托有严格的信息披露制度，而我国现有的信托计划发售时的信息披露只是针对信托计划涉及项目的披露，较为简单，对项目的收益和风险结构表述含糊其词; 国外对于房地产投资信托计划的规模不加限制，而我国目前的《信托投资公司资金信托管理暂行办法》规定，信托计划不得超过200 份，这使得一些较大的房地产项目无法实现融资需求。尽管《信托投资公司房地产投资信托业务管理暂行办法》( 征求意见) 中对200 份信托合同的限制有所突破，但要求信托投资公司具备9 项条件，而我国绝大多数信托公司达不到要求，所以，我国房地产投资信托的发展受到限制。

        ④缺乏专业技术人才房地产投资信托的成功运作取决于信托机构专业团队的经验和能力，需要大量既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才去制订有关的盈利模型、投资模型和利润模型，而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多，基金管理人员往往擅长单一的专业领域，很难适应大规模房产投资基金的经营运作，所以，在我国发展房地产投资信托存在严重的人才缺口。