2014年中国地产投资基金发展前景分析

    尽管未来地产行业的走向变数很多，但是并不代表地产行业就没有投资机会，房地产基金就会因此面临困境。事实上，美国到了上世纪80年代末期，全球经济危机的出现导致机构投资人集体抽逃资金，市场上出现了大量由于无法偿还贷款而抵押的房地产。此时许多优质资产被迫廉价出售，美林和高盛等投资机构正是看到这千载难逢的商机，开始募集私募房地产基金抄底市场，国内未来也会有类似的机会。

    未来的地产投资基金可能会有三个层面的发展方向：

    一、更加专注的定位

    随着房地产行业的生态结构和政策环境的变化，地产基金的竞争也将日趋激烈，专注于某些区域、某些业态的基金将更具备优势，因为资源更集中反应更快速。目前已经出现了一些专门针对烂尾楼收购、专门做写字楼或商业地产、专门做土地整理或保障房的地产基金，未来这样的基金会更有竞争力。

    相关市场调研报告请见中企顾问网发布的《2013-2017年中国基金行业市场专项调研及行业前景研究报告》

    二、更加多元化的投资和基金结构

    目前国内的地产基金大部分还是以抵押贷款或者权益投资的形式投资项目，即使是以股权形式投资，很多时候也是明股实债。未来投资结构和模式有望变得更灵活，比如可转换优先股、优先劣后分层结构设计、主动管理控股收购型等投资结构会变得日益普遍，而国外比较常见的REITs等模式在租售比回归到比较合理的水平后也将快速发展。

    三、更灵活的盈利模式

    目前国内的地产基金大部分还是以固定收益的方式获取收益，随着地产调控政策的出台和地产行业格局的改变，单纯依靠收取利息的盈利模式会变得越来越没有性价比。盈利模式的提升可以通过更专注的模式，如并购后整合高价卖出；更灵活的交易结构，如加大杠杆提高收益率；更创新的盈利方式，如通过建筑工程、物业管理、销售代理等多种方式获取收益，更灵活的盈利方式不仅可以获取项目的衍生收入，还可以降低项目的偿付风险。