2013年中国物业资产管理发展趋势分析

    物业资产管理涵盖的意义很广泛，包括了公寓、办公楼、商业、工业物业等多种物业的资产管理及运营服务。近年来，随着经济和第三产业的发展，物业持有者对于物业管理运营水平的要求越来越高。与此同时，企业为实现资源集中及成本控制，物业管理服务外包的需求也不断提高，行业市场前景空间广阔。

    在物业管理业务中，写字楼的物业管理业务占比较大。自90年代后，随着第三产业的发展，我国一二线城市开始大规模建立办公写字楼，在短短二十年，中国写字楼市场逐渐从零星开发发展到相当规模和层次。在数量增长的同时，写字楼的规格标准也在不断提升，新落成的写字楼中5A标准写字楼的数量不断增加，而这部分写字楼对物业管理的标准也将相应提高。

    目前我国地产服务商物业管理业务仍处于起步阶段，无论是从管理项目的个数还是管理面积上来看都远远落后于国际五大行，一线城市的高端写字楼委托管理项目大多由五大行等国际地产服务商包揽，而我国本土服务商则主要扩张青岛、合肥等二线城市项目。目前国际五大行对于物业管理服务要求了一定的利润率，价格未必是二线城市业主承受范围之内，因此我国地产服务商于二线城市具有一定的竞争优势。

相关市场调研报告请见中企顾问网发布的《2013-2017年中国物业管理市场行情动态及发展前景研究报告》

    相对于代理、经纪乃至于咨询业务，物业管理具有一定的抗周期属性，物业管理收入属于费用类收入，随经济周期波动小，且写字楼等物业一旦选定一家房地产服务商作为物业管理公司，更改或弃用原公司的几率不大，具有粘性，有助于稳定公司业绩，平滑收入波动。 从第一太平洋戴维斯的业务收入情况来看，交易顾问等业务受到金融危机冲击较大，而物业管理业务的利润率受到金融危机的影响最小，且收入一直呈稳定增长态势，体现出物业管理业务起到的稳定作用。

    2013年上半年全国二十大主要城市写字楼市场甲级写字楼总存量接近3400万平方米，而新增供应面积则达到1121万平米，增长幅度高达32%。截至2012年底，我国第三产业从业人员占就业人数比例仅为36.1%，而这一比例在美国则高达81.9%，未来十年间产业升级将继续持续，而第三产业从业人员也将进一步快速向二十大主要城市聚集。

    按照每年20%的增速推算，到2022年底全国二十大主要城市写字楼总量约为2.1亿平米。经测算，由此产生的物业管理费总收入为247亿/年。

    目前大部分国内企业的物业管理业务还停留在物业管理价值链的低端，即基础的物业管理服务，该项业务收入占据主营收入的90%以上，属于劳动密集型业务，进入门槛低，运营毛利低，易于复制，既无法满足现代服务业的标准要求，也无法在市场上形成持久的核心竞争力。要突破价值链低端，应通过合理运筹、技术整合与运营手段，全面提高物业资产的运营效率及收益，提供基础服务以外的增值服务，例如世联地产目前就物业管理业务，正与IBM合作开发一套物业管理IT服务系统，整合数据及各种沟通联络方式，提升租户与业主体验，为物业持有人提供长期、持续、稳健的现金流和资产增值，从而改变当前物业管理行业的微利模式与发展困境。