2010-2012年土地储备行业市场研究及发展前景预测报告

目 录
第一章 土地储备行业基本情况 2
第一节 土地储备的定义及分类 2
一、土地储备的定义 2
二、土地储备的分类 2
三、我国土地储备制度及其运行机制 3
第二节 2009年土地储备行业在国民经济中的地位 5
一、土地收购储备是政府依法管理土地资产的必要措施 5
二、土地储备可以强化政府垄断土地一级市场 6
三、土地收购储备是各级政府防止国有资产流失的重要手段 6
四、土地储备有利于积累城市建设资金 7
五、土地收购储备是政府调控土地市场的客观需要 7
六、土地储备可实现土地资产的价值，促进土地资产的保值增值 7
七、土地储备促进城市总体规划的实施 7

第二章 2009年土地储备行业发展环境分析 8
第一节 2009年宏观经济环境分析 8
一、全年经济实现V型反弹 8
二、工业生产逐季回升 9
三、固定资产投资增长明显 10
四、全年社会消费品零售总额明显回升 11
五、全年进出口下滑，11月后快速回升 12
六、CPI全年负增长 年底强劲回升 13
七、全年新增本外币贷款9.4万亿元 14
八、未来政策趋于收紧 15
第二节 2009年土地储备行业政策环境分析 15
一、重点政策汇总 15
二、重点政策及重大事件分析 17
三、政策未来发展趋势 25

第三章 2009年土地储备行业发展情况分析 27
第一节 2009年土地市场整体情况 27
第二节 2009年土地供给分析及预测 30
一、供给情况分析 30
二、土地储备供给预测 34
第三节 2009年土地储备行业需求分析及预测 35
一、需求情况分析 35
二、需求情况预测 37
第四节 2009年土地市场运行及2010年发展趋势 38
一、2009年土地市场运行特点 38
二、2010 年土地市场发展展望 39
三、对未来土地市场发展的政策建议 40
第五节 土地储备行业融资结构分析 42
一、财政拨款 42
二、银行贷款 42

第四章 土地储备行业产业链分析 44
第一节 行业产业链介绍 44
第二节 上游行业分析——集体土地市场发展情况分析 45
第三节 上游产业对土地储备行业的影响 46
一、增加土地供应量 46
二、提高土地收购价格 46
三、增加收购难度 46
四、增加融资风险 46
五、加强监管力度 46
第四节 下游行业发展情况分析 47
一、投资额回升，但增幅有限 47
二、供求结构失衡：求大于供，市场略显供给不足 47
三、一线城市房价一路飚高，二三线城市跟风谋动 48
四、新建住宅市场 48
五、二手住宅市场 48
六、保障性住房比例加大 48
第五节 下游行业对本行业的影响分析 49
一、市场求大于供的失衡状态增加了土地的需求 49
二、高房价带动了高地价 49
三、地价虚高的风险 49
四、保障性住房比例加大增加土地储备资金压力 50

第五章 2009年土地储备行业区域发展情况分析 51
第一节 北京市土地储备行业市场分析 53
一、2009年北京土地市场总体分析 53
二、2009年北京土地成交量分析 53
三、2009年北京土地成交额分析 55
四、2010年北京土地市场展望 58
第二节 重庆市土地储备行业市场分析 59
一、2009年重庆市土地出让情况 59
二、2009 年重庆主城区土地市场分析 59
第三节 广州市土地储备行业市场分析 60
一、2009年广州市土地市场总体情况 60
二、2009年各月份广州市土地情况 61
第四节 上海市土地储备行业市场分析 61
第五节 海南土地储备行业市场分析 62
一、海南近3年的土地出让仅达到均衡 62
二、土地市场情况分析 63

第六章 2009年土地储备行业风险分析 65
第一节 宏观经济波动风险 65
一、财政政策 65
二、货币政策 65
第二节 政策风险 66
一、政策变动带来的风险 66
二、政府过多干预带来的风险 66
第三节 金融风险 67
一、土地储备中心自有资本金短缺，资金补充机制不健全 67
二、土地储备机构的财务风险巨大 67
三、土地储备中心对土地出让金没有支配权 68
四、利率风险 68
第四节 运营风险 68
一、收购风险 68
二、开发风险 68
三、积压风险 69
四、出让风险 69
第五节 市场风险 69
一、城市发展风险 69
二、房地产市场波动 69

第七章 信贷建议 70
第一节 行业总体授信原则 70
第二节 风险防范建议 70
一、加强贷前调查评估，合理确定贷款额度 70
二、完善贷款担保手续，落实第一还款来源 70
三、落实贷款用途监控 71
四、落实土地拍卖款 71
五、探索多渠道融资，合理分散信贷风险 71

附 表
表1 2009年国家土地储备相关政策与规范性文件汇总 14
表2 全国部分城市2010年住房用地供应计划 32
表3 2009年土地出让金前20排行榜 35

附 图
图1 土地储备机构运行机制图 3
图2 2006年以来我国GDP季度增长情况 8
图3 2006年以来工业增加值增速情况 9
图4 2008年以来工业增加值增速与PMI对比情况 10
图5 2007年以来城镇固定资产投资累计增速情况 10
图6 2003年以来分产业固定资产投资累计增速情况 11
图7 2007年以来国内名义消费增速情况 11
图8 2003年以来国内居民收入情况 12
图9 我国进出口月度增速情况 13
图10 2006年以来我国CPI、PPI走势情况 13
图11 2010年CPI翘尾因素 14
图12 月度信贷投放规模 14
图13 2009年批准用地类型和地区分布 27
图14 2005-2009年国有建设用地供应情况 28
图15 2005-2009年土地出让及招拍挂出让面积和价款变化情况 29
图16 2001—2009 年全国35个重点城市平均地价增长率 29
图17 2009年84个重点城市土地抵押情况 30
图18 全国耕地面积变化情况 31
图19 全国土地资源构成（万平方公里） 32
图20 城镇建设用地（建成区）构成 32
图21 各级城市居住用地年增长率 35
图22 全国居住用地面积存量（预测值） 35
图23 土地储备上下游情况 44
图24 2009年京沪房地产市场发展情况 47
图25 全国土地购买与开发累计面积同比增长率 51
图26 2001-2009年全国重点城市平均地价增长率 52
图27 2009年东中西部地区不同用途地价增长率比较 52
图28 北京居住土地面积出让情况 53
图29 2009年宗地成交数与2008年成交数对比 54
图30 2009年土地成交均价与2008年成交均价对比 58
图31 重庆市居住土地出让情况 59
图32 上海居住土地面积出让情况 62
图33 海南01-09年土地购置和商品房销售面积 63
图34 海口2002-2009年11月土地购置面积 63