瑞安等港资房企大降价 楼市迎第三轮降价潮？
http://www.cction.com 2009-03-26 14:47 中企顾问网
本文导读：近期全国都在争议楼市是否回暖，但是一向表现稳健的港资房企在内地项目开始大幅降价，港资楼盘的价格调整只是一个缩影，这表明中国房地产业深幅调整远未结束，以港资企业为先导的楼市第三轮降价潮或许来袭。
近期全国都在争议楼市是否回暖，但是一向表现稳健的港资房企在内地项目开始大幅降价，港资楼盘的价格调整只是一个缩影，这表明中国房地产业深幅调整远未结束，以港资企业为先导的楼市第三轮降价潮或许来袭。
高位跳水 楼盘价格被腰斩
"短短3个月，瑞安降价让我损失20多万元，罗康瑞你为什么食言？"重庆瑞安雍江苑一位姓古的老业主说，08 年12月她购买了11号楼一套房子，成交价7600元/平方米。而3月21日，当她得知近期开盘最低价5600元左右，心里一时难以承受降价的打击，抱怨开发商降价让自己短短3个月时间损失20多万元。
3月21日的瑞安重庆天地雍江苑二期项目10号、12号等楼开盘，新推出房源约380套，均价6000元/平方米，其中10号楼3层背江的一套房，其套内面积为82平方米，套内成交价为5660元/平方米，这样悬殊的定价出乎所有人意料。
雍江苑自开盘以来，一直是带精装修销售，据销售现场工作人员介绍，其精装修部分的价值就达1500元/平方米，如果按5660元/平方米的销售单价计算，其楼房部分的销售价格套内仅为4160元/平方米。
据了解，在08年里，雍江苑项目最高价为15000元/平方米，均价13000元/平方米。而在2009年3月21日开盘现场，雍江苑10号楼，12号楼最低价仅为5600元/平方米，最高价为8800元/平方米，3月23日网上公布的最新历史价格数据显示，其新推精装房开盘均价6000元/平方米。也就是说，此次开盘均价比历史最高均价整整低了7000元，难怪有业内人士惊呼瑞安重庆天地项目的新盘价被"腰斩"。
瑞安重庆天地相关负责人表示，瑞安并非大幅降价，出现价格差异主要是因为户型、朝向不同。以前均价13000元/平方米的房源是一线江景房，而现在推出的房源由于背江等原因，因此价格会比较便宜。
对此，老业主们并不认同户型、朝向不同会带来如此巨大的价差。据资深地产人士分析，在同一小区里，大家都享受同样的小区配套、物业管理服务、环境等共享公共空间，相同品质的房子其市场行情的价差一般不会超过400元/平方米，在楼面单价基数不变的情况下，同一个小区里最高出现9000元/平方米的价差，实属罕见。
据悉，为抚慰降价给老业主带来的心理波动，配合3月21日的顺利开盘，瑞安重庆公司在没有任何附加条件下，对前期老业主发放了价值3万元购房券和3万元车位券，但只能再次购房时使用或者转让。
而据知情人士透露，许多业主拿到这些购房券和车位券，第一时间就是拿到售房部和网上进行转卖，主要是提供给这次准备买雍江苑10、12号楼的购房者。"这是由于新推10、12号楼的降价，给前期老业主的一种变相补贴"，古女士这样认为。
降与不降 负责人言行前后不一
值得关注的是，此次降价与罗康瑞在不同场合下不降价的言论形成鲜明反差。
就在去年9月，瑞安房地产有限公司主席兼行政总裁罗康瑞在重庆公开表示，"即将开建的重庆天地项目是物有所值的，我们今后不会降价。"同时，今年1月罗康瑞再次重申，"为避免对楼市带来影响，无意减价促销"，而就在2月12日瑞安集团与农行签署战略合作协议，开展全面深入的合作。根据协议，农行将为瑞安集团提供总额130亿元的3年期意向授信额度，其中80亿元用于瑞安房地产项目发展，应该说瑞安的资金紧张情况得到了大幅度缓解。
但是，与罗康瑞在公开场合的多次表态相反，短短1月时间，一度放言无意降价、在资本市场"如鱼得水"的瑞安在重庆天地项目销售上戏剧性地转向降价促销，而且是狠狠地降了一把。
据了解瑞安房地产去年全年需要完成58亿元销售目标，但最终完成仅为目标的63%，即36.5亿元。同时，不久前也有报道称，08年瑞安在资本市场上共有3.75亿美元的票据到期需要赎回，为此不得不借约2.1亿美元"高息"短期借贷作为支付。
该知情人士表示，作为瑞安重庆天地的投资方"永菱通"海外投资基金公司对于这次大幅降价促销参与决策度比较高。
据了解，"永菱通"是瑞安引入的策略性伙伴，曾经在重庆两度与瑞安房地产旗下子公司SHL（主要资产是化龙桥片区的重庆新天地）有股权买卖合作，瑞安也通过股权转让成功套现。
07年7月，瑞安房地产就曾宣布，将子公司SHL重庆天地、武汉天地及上海太平桥项目的部分权益出售，使瑞安成功套现21.12亿元。2007年年报显示，瑞安出售武汉天地项目及上海太平桥项目部分股权收益，就占公司净利润的34%以上。
08年，瑞安再次将上海瑞虹新城25%、伟华公司（主要资产是重庆天地超高层项目）25%权益，分别作价11.25亿元、10.21亿元转让永菱通。
同时，永菱通还分别获得一项不可撤回认购期权，分别作价11.34亿元、10.72亿元进一步收购瑞虹新城24％股权、收购伟华公司25%股权。交易完成后，瑞安将套现人民币22.59亿元和20.93亿元。
但是，今年1月永菱通突然表示将瑞虹新城及伟华认购期权行使期的最后限期，由去年年底延长至今年4月30日。资深地产人士分析，"受累于全球经济不景气影响，投资方永菱通的延迟入股一定程度上造成瑞安资金紧张。"在金融危机和外资受限的大背景下，瑞安房地产若不想放慢项目计划，只有靠提升销售，以保障收入来源。
在永菱通行使认购期权后，永菱通将最终分别持有瑞虹新城49％股权、伟华公司50%股权，瑞安是否因股权分散导致策略失控？接近瑞安重庆天地人士透露，目前永菱通的团队已经全面介入重庆项目的决策工作，并设置有项目管理咨询公司具体参与执行的部门。
但瑞安重庆天地项目降价主导者是罗康瑞还是永菱通，仍是一大悬念。如果是瑞安房地产主席罗康瑞的话，坚称不会降价却又大幅跳水，不是自己扇自己耳光吗？
对于瑞安重庆项目此次的价格调整缘由及背景，记者曾多次致电瑞安房地产上海总部及重庆公司，但都没得到明确答复。
实际上，上海"新天地"、 创智天地、旅游地产等大型城市综合发展项目，面临前期投资额度大、投资回报缓慢等问题，瑞安开发模式在目前金融危机下需要面临巨大挑战。
港资房企降价 或引发第三次降价浪潮
2007年底，万科董事会主席王石出房价"拐点论"，引发了业内极为尖锐的质疑和空前激烈的争论。与此同时，万科从珠三角开始，在多个城市率先对价格做出调整，搅动了一贯以上涨为主旋律的楼市。
随后，绿地、金地等房企也紧追万科，纷纷将旗下项目进行打折销售。万科降价所引发的鲶鱼效应使楼市遭遇第一波降价潮。在第一轮的降价过程中，大多数开发商走的都是打折、优惠等隐性降价之路。
去年底今年初，由于年底银行贷款、工程款等陆续到期的资金压力与日俱增，开发商被迫降价回笼资金，楼市进入第二轮急跌期。
到今年3月份，两会的态度已经明确近期不会出新政策，众多以前还在观望的地产商也开始加入到降价行列。而在这一波中，资金最为雄厚的港资房企表现最为抢眼，除了瑞安调整价格之外，"长和系"在重庆南滨路的另一高端项目也在跳水，二线江景房的房价跌破6000元/平方米，这对于寸土寸金的重庆南滨滨江楼盘来说，价格确实诱人。要知道，楼市火爆时，该高端楼盘内部定价已是15000元/平方米左右。一向被视为投资风向标的李嘉诚，今年已是第三次、第四次抛售其在上海的物业--黄金城道商铺和御翠园商业别墅。李嘉诚的降价抛售更多被看作一种高位套现转战商业物业行为，规避内地房地产市场调整周期和保证公司资金链安全。
近期全国都在争议楼市是否回暖时，一向被视为投资风向标，抗风险能力最强的的港资房企率先降价抛售的进一步推进，其降价所引发的羊群效应会更大，中国楼市的第三波降价潮可能会再度袭来。
高位跳水 楼盘价格被腰斩
"短短3个月，瑞安降价让我损失20多万元，罗康瑞你为什么食言？"重庆瑞安雍江苑一位姓古的老业主说，08 年12月她购买了11号楼一套房子，成交价7600元/平方米。而3月21日，当她得知近期开盘最低价5600元左右，心里一时难以承受降价的打击，抱怨开发商降价让自己短短3个月时间损失20多万元。
3月21日的瑞安重庆天地雍江苑二期项目10号、12号等楼开盘，新推出房源约380套，均价6000元/平方米，其中10号楼3层背江的一套房，其套内面积为82平方米，套内成交价为5660元/平方米，这样悬殊的定价出乎所有人意料。
雍江苑自开盘以来，一直是带精装修销售，据销售现场工作人员介绍，其精装修部分的价值就达1500元/平方米，如果按5660元/平方米的销售单价计算，其楼房部分的销售价格套内仅为4160元/平方米。
据了解，在08年里，雍江苑项目最高价为15000元/平方米，均价13000元/平方米。而在2009年3月21日开盘现场，雍江苑10号楼，12号楼最低价仅为5600元/平方米，最高价为8800元/平方米，3月23日网上公布的最新历史价格数据显示，其新推精装房开盘均价6000元/平方米。也就是说，此次开盘均价比历史最高均价整整低了7000元，难怪有业内人士惊呼瑞安重庆天地项目的新盘价被"腰斩"。
瑞安重庆天地相关负责人表示，瑞安并非大幅降价，出现价格差异主要是因为户型、朝向不同。以前均价13000元/平方米的房源是一线江景房，而现在推出的房源由于背江等原因，因此价格会比较便宜。
对此，老业主们并不认同户型、朝向不同会带来如此巨大的价差。据资深地产人士分析，在同一小区里，大家都享受同样的小区配套、物业管理服务、环境等共享公共空间，相同品质的房子其市场行情的价差一般不会超过400元/平方米，在楼面单价基数不变的情况下，同一个小区里最高出现9000元/平方米的价差，实属罕见。
据悉，为抚慰降价给老业主带来的心理波动，配合3月21日的顺利开盘，瑞安重庆公司在没有任何附加条件下，对前期老业主发放了价值3万元购房券和3万元车位券，但只能再次购房时使用或者转让。
而据知情人士透露，许多业主拿到这些购房券和车位券，第一时间就是拿到售房部和网上进行转卖，主要是提供给这次准备买雍江苑10、12号楼的购房者。"这是由于新推10、12号楼的降价，给前期老业主的一种变相补贴"，古女士这样认为。
降与不降 负责人言行前后不一
值得关注的是，此次降价与罗康瑞在不同场合下不降价的言论形成鲜明反差。
就在去年9月，瑞安房地产有限公司主席兼行政总裁罗康瑞在重庆公开表示，"即将开建的重庆天地项目是物有所值的，我们今后不会降价。"同时，今年1月罗康瑞再次重申，"为避免对楼市带来影响，无意减价促销"，而就在2月12日瑞安集团与农行签署战略合作协议，开展全面深入的合作。根据协议，农行将为瑞安集团提供总额130亿元的3年期意向授信额度，其中80亿元用于瑞安房地产项目发展，应该说瑞安的资金紧张情况得到了大幅度缓解。
但是，与罗康瑞在公开场合的多次表态相反，短短1月时间，一度放言无意降价、在资本市场"如鱼得水"的瑞安在重庆天地项目销售上戏剧性地转向降价促销，而且是狠狠地降了一把。
据了解瑞安房地产去年全年需要完成58亿元销售目标，但最终完成仅为目标的63%，即36.5亿元。同时，不久前也有报道称，08年瑞安在资本市场上共有3.75亿美元的票据到期需要赎回，为此不得不借约2.1亿美元"高息"短期借贷作为支付。
该知情人士表示，作为瑞安重庆天地的投资方"永菱通"海外投资基金公司对于这次大幅降价促销参与决策度比较高。
据了解，"永菱通"是瑞安引入的策略性伙伴，曾经在重庆两度与瑞安房地产旗下子公司SHL（主要资产是化龙桥片区的重庆新天地）有股权买卖合作，瑞安也通过股权转让成功套现。
07年7月，瑞安房地产就曾宣布，将子公司SHL重庆天地、武汉天地及上海太平桥项目的部分权益出售，使瑞安成功套现21.12亿元。2007年年报显示，瑞安出售武汉天地项目及上海太平桥项目部分股权收益，就占公司净利润的34%以上。
08年，瑞安再次将上海瑞虹新城25%、伟华公司（主要资产是重庆天地超高层项目）25%权益，分别作价11.25亿元、10.21亿元转让永菱通。
同时，永菱通还分别获得一项不可撤回认购期权，分别作价11.34亿元、10.72亿元进一步收购瑞虹新城24％股权、收购伟华公司25%股权。交易完成后，瑞安将套现人民币22.59亿元和20.93亿元。
但是，今年1月永菱通突然表示将瑞虹新城及伟华认购期权行使期的最后限期，由去年年底延长至今年4月30日。资深地产人士分析，"受累于全球经济不景气影响，投资方永菱通的延迟入股一定程度上造成瑞安资金紧张。"在金融危机和外资受限的大背景下，瑞安房地产若不想放慢项目计划，只有靠提升销售，以保障收入来源。
在永菱通行使认购期权后，永菱通将最终分别持有瑞虹新城49％股权、伟华公司50%股权，瑞安是否因股权分散导致策略失控？接近瑞安重庆天地人士透露，目前永菱通的团队已经全面介入重庆项目的决策工作，并设置有项目管理咨询公司具体参与执行的部门。
但瑞安重庆天地项目降价主导者是罗康瑞还是永菱通，仍是一大悬念。如果是瑞安房地产主席罗康瑞的话，坚称不会降价却又大幅跳水，不是自己扇自己耳光吗？
对于瑞安重庆项目此次的价格调整缘由及背景，记者曾多次致电瑞安房地产上海总部及重庆公司，但都没得到明确答复。
实际上，上海"新天地"、 创智天地、旅游地产等大型城市综合发展项目，面临前期投资额度大、投资回报缓慢等问题，瑞安开发模式在目前金融危机下需要面临巨大挑战。
港资房企降价 或引发第三次降价浪潮
2007年底，万科董事会主席王石出房价"拐点论"，引发了业内极为尖锐的质疑和空前激烈的争论。与此同时，万科从珠三角开始，在多个城市率先对价格做出调整，搅动了一贯以上涨为主旋律的楼市。
随后，绿地、金地等房企也紧追万科，纷纷将旗下项目进行打折销售。万科降价所引发的鲶鱼效应使楼市遭遇第一波降价潮。在第一轮的降价过程中，大多数开发商走的都是打折、优惠等隐性降价之路。
去年底今年初，由于年底银行贷款、工程款等陆续到期的资金压力与日俱增，开发商被迫降价回笼资金，楼市进入第二轮急跌期。
到今年3月份，两会的态度已经明确近期不会出新政策，众多以前还在观望的地产商也开始加入到降价行列。而在这一波中，资金最为雄厚的港资房企表现最为抢眼，除了瑞安调整价格之外，"长和系"在重庆南滨路的另一高端项目也在跳水，二线江景房的房价跌破6000元/平方米，这对于寸土寸金的重庆南滨滨江楼盘来说，价格确实诱人。要知道，楼市火爆时，该高端楼盘内部定价已是15000元/平方米左右。一向被视为投资风向标的李嘉诚，今年已是第三次、第四次抛售其在上海的物业--黄金城道商铺和御翠园商业别墅。李嘉诚的降价抛售更多被看作一种高位套现转战商业物业行为，规避内地房地产市场调整周期和保证公司资金链安全。
近期全国都在争议楼市是否回暖时，一向被视为投资风向标，抗风险能力最强的的港资房企率先降价抛售的进一步推进，其降价所引发的羊群效应会更大，中国楼市的第三波降价潮可能会再度袭来。
