2009年酒店行业未来三大走势
http://www.cction.com 2009-01-15 11:29 中企顾问网
本文导读：席卷全球的金融海啸给国内的酒店业带来了双重压力。一是市场供应量的大量存在，二是客流需求量的收缩;在经营上将带来巨大挑战。
席卷全球的金融海啸给国内的酒店业带来了双重压力。一是市场供应量的大量存在，二是客流需求量的收缩;在经营上将带来巨大挑战。
酒店业如何抵抗金融危机
面对不利的环境，应该如何应对？酒店业无法单独去应付这个问题。首要的是，政府需要建立起消费者的信心。近期出台的多项有利政策应该能帮助达到这个目的。
在政府政策稳定消费信心后，酒店业可以预期得到稳定的客流供应。不过，客源入住的结构将会发生变化，这将对高端国际五星级酒店及国内业主自行管理的四、五星级酒店产生不同程度的压力。原有的一部分有支付能力的国际商务旅客应该会从高端国际品牌五星级酒店转而选择标准国际五星或四星级酒店。新注入市场的四星级国际品牌酒店势必瓜分国内五星级酒店的市场份额。而国内新的经济型酒店也会侵蚀国内四星级酒店的市场份额。由此判断，建设高端的奢侈品酒店将需要更成熟的考虑。
奢侈品酒店要生存，前提是要有稳定的需求量。需求量从哪来？主要来源于高端的商户客源。高端客户的钱从那里来？进行高产值的商业活动。什么是高产值的商业活动？金融服务业。一个城市是否有高端酒店市场？必须根据它的生产结构来判断。因此，奢侈品酒店的所在地应该在未来几年里是停留在像北京、上海、广州和深圳这类级别的城市。当然，也不是说这些城市就可以无限量地建造这类高端的产品。因此，这里的关键词一是地点，二是数量。
酒店开发与地产开发怎样紧密结合
地产开发是需要持续的，这是个硬道理。在二、三线城市，开发商也预示到不同类型的地产项目能够相互烘托，分担单一产品的风险。因此，综合体项目会更具吸引力。综合体项目的产生往往也是为了满足二、三线城市尽快达到“城市化”的目的。
因此看来，市场上还会出现相当部分的综合体项目是一个趋势。二、三线城市未来综合体项目市场的前景是否乐观，最重要的是取决于项目的策划及顾问团队的整体水平。策划的主要目的是分析项目的定位及结构。
比如如何考虑整体项目的定位，锁定客户目标群体，又比如怎么来组合类似酒店、酒店式服务公寓、办公大楼、商业和公寓等的功能。
这类策划是很复杂的，需要充分考虑地点和市场的关系。同时，也需要提早清楚规划要求下所允许构筑的建筑体量。再比如说，怎样把一些好的公寓房型布局在需要有商业建筑外表的建筑物内将是一种需要妥协、磨合的设计过程。最后，各个功能对综合体交通出入口的要求、地下室停车场分区的要求、独立后勤区、机电设备的要求都需要在策划时作出充分的概念性论证。
酒店在综合体项目中的未来地位
酒店开发在与地产开发项目中的角色需要理智明确，必须紧密结合。酒店可能有好几种情况下出现在一个综合体的项目中。如：
（1）它可能是主角，是一个开发商想建立的品牌，它不太计较投入，更重视品牌效应。
（2）它可能是一个来提升、拉动其他功能价值的产业，因此，它也可能有充裕的预算。
（3）它可能是一个政府拍卖土地的前提条件，倘若位置不理想，开发商将谨慎投入，并把重点放在其他功能上。
（4）开发商可能不想持有，但项目又需要酒店，那样的话，在过程中转让的机会很大，等等。这只是在综合体项目开发酒店的一些典型情况。总之，开发商在思考酒店设计时，需要注意提醒自己酒店的角色。因为，不同的开发目的会衍生不同的造价预算。
设计是另一个重要的环节，怎样能用创意来满足“城市化”形象的要求及满足现实市场的要求，将成为设计者的挑战。假设综合体项目的酒店是主角,那么在设计时应该注意酒店的功能完整性及独立性。酒店管理公司将严格要求酒店需要跟其他功能隔开，并控制衔接点的量跟面，以方便保安管理。
另一个重要因素是垂直交通的安排。同样的，倘若是综合塔楼，酒店管理公司也会明确要求酒店竖向交通的独立性。综合体项目的成功要诀在于各个交通流线的合理性、顺畅性。我们常常认为一位医生要给病人治病,他首先必须知道一个健康的人应该是怎么样的。设计酒店，尤其是含酒店项目的综合体也是如此,设计者首先要知道一个能顺畅运营的酒店是怎样的,才能正确的、负责任地进行设计。设计酒店的关键在于其内部的功能要合理,交通流线要顺畅,就如健康的人重要并不是外表,而是内脏的功能及各动脉的顺畅。
跟几年前相比，市场复杂了许多，房地产产品也增加了许多，设计的创意也随着科技、材料、法规日新月异。开发商对市场的了解也大有提升，再者，开发商的专业性也随着竞争在不断提升。因此，要求会越来越具体，越来越高。我们认为今后的项目开发的过程，会更重视策划和设计。因为在经济明显放缓的情况下，房地产市场日益成熟、竞争日益激烈，唯有好的项目能笑到最后。我们可以预见开发商、策划公司和设计师在前期需要多次的进行集思广益的充分讨论，对综合体项目的功能比例进行磨合。因为，常常策划得出来并不见得设计能落实，能落实的设计，开发商不见得会中意。
酒店业如何抵抗金融危机
面对不利的环境，应该如何应对？酒店业无法单独去应付这个问题。首要的是，政府需要建立起消费者的信心。近期出台的多项有利政策应该能帮助达到这个目的。
在政府政策稳定消费信心后，酒店业可以预期得到稳定的客流供应。不过，客源入住的结构将会发生变化，这将对高端国际五星级酒店及国内业主自行管理的四、五星级酒店产生不同程度的压力。原有的一部分有支付能力的国际商务旅客应该会从高端国际品牌五星级酒店转而选择标准国际五星或四星级酒店。新注入市场的四星级国际品牌酒店势必瓜分国内五星级酒店的市场份额。而国内新的经济型酒店也会侵蚀国内四星级酒店的市场份额。由此判断，建设高端的奢侈品酒店将需要更成熟的考虑。
奢侈品酒店要生存，前提是要有稳定的需求量。需求量从哪来？主要来源于高端的商户客源。高端客户的钱从那里来？进行高产值的商业活动。什么是高产值的商业活动？金融服务业。一个城市是否有高端酒店市场？必须根据它的生产结构来判断。因此，奢侈品酒店的所在地应该在未来几年里是停留在像北京、上海、广州和深圳这类级别的城市。当然，也不是说这些城市就可以无限量地建造这类高端的产品。因此，这里的关键词一是地点，二是数量。
酒店开发与地产开发怎样紧密结合
地产开发是需要持续的，这是个硬道理。在二、三线城市，开发商也预示到不同类型的地产项目能够相互烘托，分担单一产品的风险。因此，综合体项目会更具吸引力。综合体项目的产生往往也是为了满足二、三线城市尽快达到“城市化”的目的。
因此看来，市场上还会出现相当部分的综合体项目是一个趋势。二、三线城市未来综合体项目市场的前景是否乐观，最重要的是取决于项目的策划及顾问团队的整体水平。策划的主要目的是分析项目的定位及结构。
比如如何考虑整体项目的定位，锁定客户目标群体，又比如怎么来组合类似酒店、酒店式服务公寓、办公大楼、商业和公寓等的功能。
这类策划是很复杂的，需要充分考虑地点和市场的关系。同时，也需要提早清楚规划要求下所允许构筑的建筑体量。再比如说，怎样把一些好的公寓房型布局在需要有商业建筑外表的建筑物内将是一种需要妥协、磨合的设计过程。最后，各个功能对综合体交通出入口的要求、地下室停车场分区的要求、独立后勤区、机电设备的要求都需要在策划时作出充分的概念性论证。
酒店在综合体项目中的未来地位
酒店开发在与地产开发项目中的角色需要理智明确，必须紧密结合。酒店可能有好几种情况下出现在一个综合体的项目中。如：
（1）它可能是主角，是一个开发商想建立的品牌，它不太计较投入，更重视品牌效应。
（2）它可能是一个来提升、拉动其他功能价值的产业，因此，它也可能有充裕的预算。
（3）它可能是一个政府拍卖土地的前提条件，倘若位置不理想，开发商将谨慎投入，并把重点放在其他功能上。
（4）开发商可能不想持有，但项目又需要酒店，那样的话，在过程中转让的机会很大，等等。这只是在综合体项目开发酒店的一些典型情况。总之，开发商在思考酒店设计时，需要注意提醒自己酒店的角色。因为，不同的开发目的会衍生不同的造价预算。
设计是另一个重要的环节，怎样能用创意来满足“城市化”形象的要求及满足现实市场的要求，将成为设计者的挑战。假设综合体项目的酒店是主角,那么在设计时应该注意酒店的功能完整性及独立性。酒店管理公司将严格要求酒店需要跟其他功能隔开，并控制衔接点的量跟面，以方便保安管理。
另一个重要因素是垂直交通的安排。同样的，倘若是综合塔楼，酒店管理公司也会明确要求酒店竖向交通的独立性。综合体项目的成功要诀在于各个交通流线的合理性、顺畅性。我们常常认为一位医生要给病人治病,他首先必须知道一个健康的人应该是怎么样的。设计酒店，尤其是含酒店项目的综合体也是如此,设计者首先要知道一个能顺畅运营的酒店是怎样的,才能正确的、负责任地进行设计。设计酒店的关键在于其内部的功能要合理,交通流线要顺畅,就如健康的人重要并不是外表,而是内脏的功能及各动脉的顺畅。
跟几年前相比，市场复杂了许多，房地产产品也增加了许多，设计的创意也随着科技、材料、法规日新月异。开发商对市场的了解也大有提升，再者，开发商的专业性也随着竞争在不断提升。因此，要求会越来越具体，越来越高。我们认为今后的项目开发的过程，会更重视策划和设计。因为在经济明显放缓的情况下，房地产市场日益成熟、竞争日益激烈，唯有好的项目能笑到最后。我们可以预见开发商、策划公司和设计师在前期需要多次的进行集思广益的充分讨论，对综合体项目的功能比例进行磨合。因为，常常策划得出来并不见得设计能落实，能落实的设计，开发商不见得会中意。
