“十二五”及未来十年我国城镇住房市场需求展望

        内容提示：城市化移民家庭及其形成的新增住房需求在近年内也可能迎来下降趋势。我国农村婚配年龄段人口分别在1995 年和2014 年形成两个高峰， 2011—2014 年间，农村婚配年龄段人口仍呈增长趋势，但2014 年以后农村婚配年龄段人口将呈快速下降趋势，这意味着农村既有人口组建新家庭数将在2014年达到高峰，考虑到23 ～ 30 岁婚龄人口是我国城镇化的主要人口构成，如果各年度城镇化速度不变，则2014 年前后我国可能迎来城市化移民家庭增长高峰，但考虑到我国实际的城镇化速度自2006 年以来呈现波动式下降趋势，使得城镇化移民家庭增长高峰可能在近年内提早来临，由此对应的城镇化移民家庭新增住房需求也可能在近年内迎来下降趋势。

        住房市场长期趋势由消费性需求决定。城镇住房消费性需求来自两方面: 其一为新增城市家庭形成的新增需求，其二为既有城市家庭形成的新增需求。我们考察“十二五”及未来十年我国城市住房需求变化。

        2012-2016年中国经济适用房产业竞争格局与发展趋势研究报告

        1. 城镇新增家庭的新增住房需求呈下降趋势

        新增城市家庭形成的新增住房需求主要取决于城市新增家庭数量。而城市新增家庭由两部分组成，其一为城市既有人口组建的新家庭; 其二为城市化人口形成的移民家庭。分别考察两类新增家庭及其形成的新增住房需求变化趋势。

        ( 1) 城市既有人口的新建家庭及其形成的新增住房需求将呈下降趋势。23 ～ 30 岁是我国城市人口婚配组建新家庭的主要年龄段，婚配年龄段人口变化代表新增家庭消费性住房需求的变化。受计划生育政策和家庭生育观念影响，我国城镇既有人口中婚配年龄段人口自2004 年开始呈现连续下降趋势，其中城市既有人口婚配年龄段人口自2006 年开始呈现连续下降趋势，并且2010 年以后更形成加速下降趋势。这意味着城市既有人口组建的新家庭数量在“十二五”及未来十年将呈现加速下降趋势，由此对应的新增住房需求也将呈下降趋势。

        ( 2) 城市化移民家庭及其形成的新增住房需求在近年内也可能迎来下降趋势。我国农村婚配年龄段人口分别在1995 年和2014 年形成两个高峰， 2011—2014 年间，农村婚配年龄段人口仍呈增长趋势，但2014 年以后农村婚配年龄段人口将呈快速下降趋势，这意味着农村既有人口组建新家庭数将在2014年达到高峰，考虑到23 ～ 30 岁婚龄人口是我国城镇化的主要人口构成，如果各年度城镇化速度不变，则2014 年前后我国可能迎来城市化移民家庭增长高峰，但考虑到我国实际的城镇化速度自2006 年以来呈现波动式下降趋势，使得城镇化移民家庭增长高峰可能在近年内提早来临，由此对应的城镇化移民家庭新增住房需求也可能在近年内迎来下降趋势。

        2. 城镇既有家庭的新增住房需求取决于房价走势和收入储蓄增长。既有城市家庭是指城市中现已存在的家庭，由于各家庭现有住房条件差异，也形成不同的住房新增需求。

        ( 1) 多套或大套住房持有家庭消费性住房需求已经得到满足。2000—2009 年间商品住房套均面积100． 87 平方米，相当部分商品住房为大套型高档住房。这些大套住房持有家庭和多套住房持有家庭，其家庭生命周期中，消费性住房需求基本上被满足。

        ( 2) 无房家庭的新增住房需求取决于房价走势和收入增长、储蓄积累。根据国家统计局住户调查， 2010 年末89． 3% 城镇家庭户拥有住房，城镇既有家庭中真正无房户大约10． 7%。

        这些无房家庭大多为中低收入家庭，在当前房价水平下根本无力购房，部分为新组建青年家庭，其购房能力还需要收入储蓄进一步积累。

        ( 3) 改善性住房需求只影响住房需求结构，不影响住房需求总量此外还存在一部分居住低档住房的家庭，还可能形成改善性的住房需求，特别是持有部分房改房的中年家庭，由于工龄和资历积累不够，所持有房改房往往面积较小难以适应其收入增长后的居住需要，住房改善愿望较为强烈，不过经历2008—2009 年房价大幅回探，相当部分收入条件较好的家庭已经成功地实现了改善性住房的置换，剩下的家庭大多购买力有限，住房改善愿望实现还有待收入储蓄的进一步积累。由于城镇住房市场存在自发的过滤机制，现有低档住房家庭实现住房改善后，其原有低档住房也形成二手住房供给，按照住房套数计算的住房总需求并不发生变化。