我国城镇住房市场供需现状分析

        内容提示：2000—2009 年商品住房平均套均面积为100.87 平方米，考虑住房改革以前建设的老旧住房套均建设面积较小，城镇145亿平方米住宅以套均85 平方米计约合1.7 亿套，4.8 亿人口按照户均2.8 人计算约合1.7 亿户，这意味着到2010 年末我国不包括建制镇的城镇住房供给率已经接近于1，基本实现一户一套住房的供给水平。

        当前，住房市场需求由消费性需求、投资投机性需求共同组成。前者属于刚性需求，取决于人口和经济社会发展条件，决定住房市场的长期趋势; 后者则以保值增值为目标属于资本市场的派生需求，取决于社会闲置资本存量、利率、汇率等因素，主要影响住房市场的短期波动。在此，从基于刚性需要的长期供需关系和纳入资本市场派生需求的短期供求关系两方面考察当前住房市场关系。

        2012-2016年中国房地产信托市场全景评估及发展趋势研究报告

        ( 一) 住房建设加速，基于刚性需要的住房供需关系由偏紧转向宽松

        本世纪以来，我国住房建设加速，城镇住房供给大幅增长，住房市场基于消费性需要的刚性供需关系由偏紧转向宽松。

        1. 城镇住房建设加速，城镇住房供给率大幅提高。得力于住房制度改革，本世纪以来，我国城镇住房建设加速，2000—2009 年的10 年间城镇累计新建住宅竣工面积达64 亿平方米，年均新增6.4 亿平方米。根据住建部统计，2005—2010 年新建住宅竣工面积约38 亿平方米，假定城镇老旧住宅拆迁与城镇扩张纳入原农村和建制镇住宅面积相等，则至2010 年末，不包括建制镇的全国城镇住宅建筑面积大约在145 亿平方米左右。2010 年末城镇人口预估6.3 亿左右，减去1.5 亿左右的建制镇人口，不包括建制镇在内的城镇人口大约为4.8 亿，则城镇人均建筑面积约30．2 平方米。

        2000—2009 年商品住房平均套均面积为100.87 平方米，考虑住房改革以前建设的老旧住房套均建设面积较小，城镇145亿平方米住宅以套均85 平方米计约合1.7 亿套，4.8 亿人口按照户均2.8 人计算约合1.7 亿户，这意味着到2010 年末我国不包括建制镇的城镇住房供给率已经接近于1，基本实现一户一套住房的供给水平。

        2. 城镇新增家庭与新建成套住房的供需关系由偏紧转向宽松。由于新增住房供给大幅增长，也由于城镇化速度和人口增长速度有所下降，基于增量分析的城镇住房供需关系也大大改善。2006 年以前，我国城镇每年新竣工成套住房600 万套左右，自2007 年开始新竣工成套住房开始大幅增长，2009 年达789 万套; 而与此同时，我国城镇新增人口却在2003 年达到最高峰， 2004 年开始呈现波动式下降趋势，考虑新增家庭不少为单身家庭，即使按照新增家庭户均1.5人估算，自2008 年城镇新竣工成套住房数开始超过新增家庭数。这意味着基于新增人口和家庭基本居住需要的城镇住房供需关系可能在近年内已经由供给趋紧转向了宽松。

        ( 二) 投机性需求膨胀，消费性需求被驱逐

        1. 投机性需求膨胀，商品住房向多套住房持有投机客集中。在我国由于居民储蓄可投资渠道少，民营资本经营限制多，随着经济增长和居民收入储蓄增长，社会闲置资本迅速积累，同时由于人民币升值预期强烈，外资进入压力增大，这些社会闲置资本和外资为保值增值往往转化为投机性购房需求。

        投机性购房需求膨胀，导致商品住房不断向多套住房投机客集中。我国1998—2009 年的12 年新建住宅中53%以上为商品住宅，而根据2010 年国家统计局住户调查，我国城镇拥有商品住房家庭户比重仅为38%，考虑城镇家庭户调查统计中不包含集体户和农民工人口( 2010 年外出农民工人数达15335万) ，而集体户和农民工人口几乎不拥有城镇商品住房，因此纳入集体户和农民工的城镇总人口中拥有商品住房家庭人口比率应在30%以下甚至更低。这意味着不到30% 左右的城镇人口占有了50%以上的城镇住房，商品住房向多套住房持有者集中。

        2. 中低收入家庭无力购房，消费性需求被驱逐出购房市场。由于房价快速增长，导致我国城镇居民家庭房价收入比偏高， 2009 年城镇平均家庭的房价收入比为9.6，大大高于国际平均水平。考虑家庭可支配收入的相当份额被用于基本消费支出，只有剔除基本消费支出的收入剩余即储蓄才可能真正形成住房购买力，因此我们也计算了家庭的房价储蓄比， 2009 年城镇平均家庭的房价储蓄比为33.7，这意味着城镇家庭平均需要33 年的储蓄总和才可能购买一套商品住房。考虑不同收入水平家庭，面临的房价储蓄比存在巨大差距， 2009 年10% 最高收入户、10% 高收入户、20% 中等偏上户、20% 中等收入户、20%中等偏下户、10% 低收入户、10% 最低收入户的房价储蓄比为10.7、20.1、29.1、41.1、62.8、104.3、412，考虑一般家庭储蓄形成周期在30 年左右，则意味着包括中等收入户在内的60%以上家庭终其一生储蓄积累也不可能形成有效的住房购买能力。尽管存在按揭形式的购房消费信贷，但现有任意形式的住房消费信贷均以家庭的收入和还贷能力为实施依据，生命周期全部储蓄积累仍低于购房款的家庭不可能真正有效获得购房信贷支持。这意味着这些家庭将被迫退出购房市场，既有城镇家庭将被迫走向租房市场，农民工家庭将推迟居住城镇化进程，返回农村建房居住。