“十二五”及未来十年我国城镇住房市场供给预测

        内容提示：2008 年以来，我国的保障性住房建设力度持续加大。截至2010 年底，开工建设保障性住房和棚户区改造住房1300 万套，竣工800 万套; 其中2010 年开工590 万套，竣工370 万套，是历年来建设进度最快的一年。随着国家和地方财力增强，保障性住房建设还可能进一步加强，根据“十二五”规划纲要，未来五年规划建设保障性住房、棚户区改造住房3600 万套，其中2011年开工建设1000 万套。

        住房属于高度耐用品，因此其住房供给实际上包括增量市场的新建房产供给，也包括存量市场的二手房产供给，而由于政府公共住房支持，新建住房实际上又可以分为商品住房和保障性住房两种类型。分析“十二五”及未来十年我国城镇市场各类住房供给的变化趋势。

        1. 保障性住房的住房供给将呈快速增长趋势。

        2012-2016年中国房地产中介市场分析及发展趋势研究报告

        2008 年以来，我国的保障性住房建设力度持续加大。截至2010 年底，开工建设保障性住房和棚户区改造住房1300 万套，竣工800 万套; 其中2010 年开工590 万套，竣工370 万套，是历年来建设进度最快的一年。随着国家和地方财力增强，保障性住房建设还可能进一步加强，根据“十二五”规划纲要，未来五年规划建设保障性住房、棚户区改造住房3600 万套，其中2011年开工建设1000 万套。

        2. 商品住房供给也将保持惯性增长趋势房地产开发企业的商品住房供给仍将保持惯性增长趋势。

        其理由有三: 第一，由于短期内存在巨大的潜在投机性需求，导致很难形成合理的市场预期，部分开发企业在“高房价”幻觉下存在新增投资开发冲动; 第二，2009 年、2010 年是房地产开发企业土地购置、开发、新开工高峰，其在建项目将在2011 年、2012 年形成实际有效房产供给; 第三，国有或国有控股房地产企业在住房开发市场占有重要地位，这些大型国有或国有控股企业产能一旦形成，为维护管理人员在职消费利益和保障职工就业，短期内产能很难自动调整。

        3. 存量市场二手房供给释放量将逐渐增大。

        “十二五”及未来十年，由于市场条件变化，二手房供给释放量将逐渐增大: 其一，无论在1990 年代末住房制度改革过程中，还是后来的各级政府机关、国有企事业单位自建公房分配中，中老年人口获得了更大的住房持有比重，进入“十二五”及未来十年，这些原来的中老年人口将步入老龄、高龄阶段，逐渐丧失独立生活能力，被迫重新融入子女家庭，导致大家庭的多套房产持有，形成二手房供给。其二，自2008 年以来，我国多数城市实际房价大幅度增长，多套住房持有的投机客已经获得丰厚利润，在未来房价可能走低或不确定预期下，存在套现冲动，也形成相当数量二手房供给。其三，为保障公务员队伍稳定，我国大部分城市对政府官员和公务员执行了相对优惠的公房分配制度，使得我国政府官员和公务员群体的相当比重成为多套住房持有者，随着国家日益严厉的房地产调控政策取向和官员财产监督政策改革取向，这些多套住房持有的公务员群体可能成为最积极的多套住房抛售者。