2011年我国商业地产现状分析
http://www.cction.com 2012-09-04 14:14 中企顾问网
本文导读：商业地产成交价格增幅的上涨及住宅地产成交价格增幅的回落有利于改变目前部分地区商住倒挂现象，引导开发商投资向商业地产转移，促进房地产市场持续健康发展。以上海为例，2004—2010年商业地产成交价格与住宅地产成交价格比值平均为1.0，远远低于国际上公认的合理比值(1.5～2.0倍)。2011年随着住宅地产成交价格的下降及商业地产成交价格高达20.8%的上涨幅度，二者比值达到1.4，接近于合理倍数值，商住倒挂现象得以有效扭转。
2010年以来特别是2011年住宅地产宏观调控政策严厉程度一轮高过一轮，“新国十条”、“限购”、“限贷”、“房产税”及“限价”等政策措施密集出台，经济手段与行政手段并用共同抑制住房价格过高且过快上涨。作为房地产重要组成部分的商业地产成为诸多住宅地产开发企业争相转型领域，国内主要房地产开发企业均公布了商业地产发展战略，商业地产比例提升成为未来几年这些企业发展的重要举措。在中国经济结构转型、城市化进程推进、居民可支配收入持续增长、消费结构优化升级及宏观调控政策的多重效应下，商业地产投资价值逐渐显现。
1商业地产投资增幅超过住宅地产
受投资惯性及开发商市场判断力弱、政策敏感性差等因素影响，2011年严厉宏观调控政策下住宅地产投资增速仍保持高位运行。商业地产投资增幅与商品房投资增幅和住宅地产投资增幅一致，虽然较2010年有小幅收缩(见表1)，但增幅均高于第一和第二阶段①年均增长率。
2009年下半年开始的住宅地产调控政策其效成效于2010年及2011年逐步显现，第一、第二阶段投资增速均慢于商品房及住宅地产投资增速的商业地产，2010—2011年其增速均超过商品房及住宅地产投资增速。
2商业地产新开工面积增幅亦超过住宅地产
投资额是反映开发商房地产市场信心的重要指标，但其易受投资惯性因素影响，新开工面积则能更好地反映开发商信心。2004—2009年住房市场快速发展阶段商业地产新开工面积增速低于商品房及住宅地产新开工面积增速;2010年商业地产新开工面积增速稍高于住宅地产新开工面积;2011年随着住宅地产调控的继续深入开发商转战商业地产趋势进一步显现，商业地产新开工面积增幅明显高于住宅地产新开工面积增速(5.4个百分点)。
3商业地产成交价格增幅远超住宅地产
第一、第二阶段商品房及住宅地产成交价格上涨速度远远高于商业地产成交价格上涨速度;2011年增幅虽然较2010年有所收窄，但是在商品房及住宅价格增幅持续低迷背景下，商业地产成交价格仍保持了较为强劲的上涨态势。
商业地产成交价格增幅的上涨及住宅地产成交价格增幅的回落有利于改变目前部分地区商住倒挂现象，引导开发商投资向商业地产转移，促进房地产市场持续健康发展。以上海为例，2004—2010年商业地产成交价格与住宅地产成交价格比值平均为1.0，远远低于国际上公认的合理比值(1.5～2.0倍)。2011年随着住宅地产成交价格的下降及商业地产成交价格高达20.8%的上涨幅度，二者比值达到1.4，接近于合理倍数值，商住倒挂现象得以有效扭转。
4商业地产土地价格增幅回落幅度小于住宅地产
土地政策为2011年房地产市场的重要调控手段，商品房土地供应的增加、土地招拍挂出让方式的完善及对囤地、捂地行为打击力度的加大，土地市场供给增加与开发商拿地热情下降共同促进了商品房用地价格增速的大幅回落。相比而言，商业地产用地价格增幅高于商品房及住宅地产用地价格增幅，进一步说明相对住宅地产而言开发商对商业地产投资热情上升。
从以上商业地产投资额、新开工面积、成交价格及土地价格的纵向、横向比较可知，2011年开发商对商业地产投资热情增高，市场整体运行态势好于住宅地产，一定程度上说明住宅地产严厉宏观调控政策促进了商业地产的发展。
1商业地产投资增幅超过住宅地产
受投资惯性及开发商市场判断力弱、政策敏感性差等因素影响，2011年严厉宏观调控政策下住宅地产投资增速仍保持高位运行。商业地产投资增幅与商品房投资增幅和住宅地产投资增幅一致，虽然较2010年有小幅收缩(见表1)，但增幅均高于第一和第二阶段①年均增长率。
2009年下半年开始的住宅地产调控政策其效成效于2010年及2011年逐步显现，第一、第二阶段投资增速均慢于商品房及住宅地产投资增速的商业地产，2010—2011年其增速均超过商品房及住宅地产投资增速。
2商业地产新开工面积增幅亦超过住宅地产
投资额是反映开发商房地产市场信心的重要指标，但其易受投资惯性因素影响，新开工面积则能更好地反映开发商信心。2004—2009年住房市场快速发展阶段商业地产新开工面积增速低于商品房及住宅地产新开工面积增速;2010年商业地产新开工面积增速稍高于住宅地产新开工面积;2011年随着住宅地产调控的继续深入开发商转战商业地产趋势进一步显现，商业地产新开工面积增幅明显高于住宅地产新开工面积增速(5.4个百分点)。
3商业地产成交价格增幅远超住宅地产
第一、第二阶段商品房及住宅地产成交价格上涨速度远远高于商业地产成交价格上涨速度;2011年增幅虽然较2010年有所收窄，但是在商品房及住宅价格增幅持续低迷背景下，商业地产成交价格仍保持了较为强劲的上涨态势。
商业地产成交价格增幅的上涨及住宅地产成交价格增幅的回落有利于改变目前部分地区商住倒挂现象，引导开发商投资向商业地产转移，促进房地产市场持续健康发展。以上海为例，2004—2010年商业地产成交价格与住宅地产成交价格比值平均为1.0，远远低于国际上公认的合理比值(1.5～2.0倍)。2011年随着住宅地产成交价格的下降及商业地产成交价格高达20.8%的上涨幅度，二者比值达到1.4，接近于合理倍数值，商住倒挂现象得以有效扭转。
4商业地产土地价格增幅回落幅度小于住宅地产
土地政策为2011年房地产市场的重要调控手段，商品房土地供应的增加、土地招拍挂出让方式的完善及对囤地、捂地行为打击力度的加大，土地市场供给增加与开发商拿地热情下降共同促进了商品房用地价格增速的大幅回落。相比而言，商业地产用地价格增幅高于商品房及住宅地产用地价格增幅，进一步说明相对住宅地产而言开发商对商业地产投资热情上升。
从以上商业地产投资额、新开工面积、成交价格及土地价格的纵向、横向比较可知，2011年开发商对商业地产投资热情增高，市场整体运行态势好于住宅地产，一定程度上说明住宅地产严厉宏观调控政策促进了商业地产的发展。
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