我国商业地产市场发展建议
http://www.cction.com 2012-09-04 14:25 中企顾问网
本文导读：随着国内商业地产经营管理模式由传统的以销售为主向租售结合甚至以出租为主模式的转变，商业地产逐渐回归到集开发、经营与管理等多功能于一身的综合体，从而对专业人才素质要求较住宅地产要高得多。目前商业地产从业人员主要来自住宅地产领域，缺乏对商业与地产均精通的复合型人才，所以应加大对商业地产专业人才的引进与培养。
1加强政府产业政策的积极引导宏观调控。
政策对房地产市场影响很大，目前住宅地产调控政策反而为商业地产发展提供了一个利好空间。但是对于商业地产，除了封顶销售和首付五成的规定外，融资模式、融资渠道、税收优惠、利率优惠及经营管理等方面都没有具体且可操作的产业政策支撑。由于缺乏明确的政策引导，商业地产发展前景仍不明确。受住宅地产调控升级及国内投资渠道极为有限、资金流动性强等因素的影响商业地产在未来也可能陷入非理性过热投资冲动，同时各地商业地产较高空置率、房屋质量等一系列问题也并不鲜见。由于政策及制度的缺位，各地的商业规划缺乏科学性和前瞻性。上述种种表明商业地产急需政府产业政策及制度的管理与引导。例如，商业地产规划的指导性法规《商业网点规划条例》的实施，可以为城市商业网点空间布局提供有效的条例和理论体系支撑，缓解城市道路交通与城市管理压力，解决以往商业地产布局不合理、缺乏规划的问题。
2拓宽融资渠道。
从发达国家经验来看，商业地产资金来源渠道多元化，低比例的银行贷款和高比例的社会投资大大降低了开发商财务风险，同时也使得商业地产开发商在开发模式及后期运营管理中具有较高的自主性和选择性。目前我国商业地产融资主要是银行贷款，但是商业地产未来融资渠道的多元化已成为业内共识。商业是商业地产的核心，资金渠道多元化是商业成功运作的保障，而融资渠道单一是制约我国商业地产发展的主要障碍。根据我国实际情况，可从以下几方面拓宽融资渠道:大力推动房地产投资信托基金(REITs)、商业地产证券化、发行公司债券、鼓励保险资金投资商业地产以及吸引国外资金等，降低融资成本，也进一步提高了资金链的安全性和资金使用的灵活性。多元化的融资渠道可以有效缓解房地产开发信贷紧缩政策对房地产开发企业带来的融资压力，促进商业地产运营管理模式的转型及商业地产的长期健康发展。
3促进经营管理模式。
向租售结合型转变传统以出售为主的商业地产经营管理模式在商业地产逐渐发展成熟的市场背景下不可能具有持续性;以出租为主的经营管理模式在当前房地产金融政策趋紧及资金来源单一背景下短期内不可能实现;现阶段及未来一定时期内符合现实状况的是租售结合的经营管理模式。该模式使得开发商可根据自身资金状况合理配置商业地产持有与销售比例，通过短期销售收益与长期出租收益双重渠道保障企业资金回笼，平衡企业财务风险，缓解当前资金来源以银行贷款为主带来的融资压力。
4重视引进与培养专业人才。
随着国内商业地产经营管理模式由传统的以销售为主向租售结合甚至以出租为主模式的转变，商业地产逐渐回归到集开发、经营与管理等多功能于一身的综合体，从而对专业人才素质要求较住宅地产要高得多。目前商业地产从业人员主要来自住宅地产领域，缺乏对商业与地产均精通的复合型人才，所以应加大对商业地产专业人才的引进与培养。鉴于商业地产的专业性，注重聘请引进专业人才和专业顾问公司，注重商业地产前期策划、设计与后期经营;同时加大资金投入注重企业内部专业人才培养，对公司员工特别是中高层管理人员进行系统培训，建立企业内部商业地产研究部门，培养专业化的经营管理团队，从而形成商业地产的完整产业链和企业的核心竞争优势。
政策对房地产市场影响很大，目前住宅地产调控政策反而为商业地产发展提供了一个利好空间。但是对于商业地产，除了封顶销售和首付五成的规定外，融资模式、融资渠道、税收优惠、利率优惠及经营管理等方面都没有具体且可操作的产业政策支撑。由于缺乏明确的政策引导，商业地产发展前景仍不明确。受住宅地产调控升级及国内投资渠道极为有限、资金流动性强等因素的影响商业地产在未来也可能陷入非理性过热投资冲动，同时各地商业地产较高空置率、房屋质量等一系列问题也并不鲜见。由于政策及制度的缺位，各地的商业规划缺乏科学性和前瞻性。上述种种表明商业地产急需政府产业政策及制度的管理与引导。例如，商业地产规划的指导性法规《商业网点规划条例》的实施，可以为城市商业网点空间布局提供有效的条例和理论体系支撑，缓解城市道路交通与城市管理压力，解决以往商业地产布局不合理、缺乏规划的问题。
2拓宽融资渠道。
从发达国家经验来看，商业地产资金来源渠道多元化，低比例的银行贷款和高比例的社会投资大大降低了开发商财务风险，同时也使得商业地产开发商在开发模式及后期运营管理中具有较高的自主性和选择性。目前我国商业地产融资主要是银行贷款，但是商业地产未来融资渠道的多元化已成为业内共识。商业是商业地产的核心，资金渠道多元化是商业成功运作的保障，而融资渠道单一是制约我国商业地产发展的主要障碍。根据我国实际情况，可从以下几方面拓宽融资渠道:大力推动房地产投资信托基金(REITs)、商业地产证券化、发行公司债券、鼓励保险资金投资商业地产以及吸引国外资金等，降低融资成本，也进一步提高了资金链的安全性和资金使用的灵活性。多元化的融资渠道可以有效缓解房地产开发信贷紧缩政策对房地产开发企业带来的融资压力，促进商业地产运营管理模式的转型及商业地产的长期健康发展。
3促进经营管理模式。
向租售结合型转变传统以出售为主的商业地产经营管理模式在商业地产逐渐发展成熟的市场背景下不可能具有持续性;以出租为主的经营管理模式在当前房地产金融政策趋紧及资金来源单一背景下短期内不可能实现;现阶段及未来一定时期内符合现实状况的是租售结合的经营管理模式。该模式使得开发商可根据自身资金状况合理配置商业地产持有与销售比例，通过短期销售收益与长期出租收益双重渠道保障企业资金回笼，平衡企业财务风险，缓解当前资金来源以银行贷款为主带来的融资压力。
4重视引进与培养专业人才。
随着国内商业地产经营管理模式由传统的以销售为主向租售结合甚至以出租为主模式的转变，商业地产逐渐回归到集开发、经营与管理等多功能于一身的综合体，从而对专业人才素质要求较住宅地产要高得多。目前商业地产从业人员主要来自住宅地产领域，缺乏对商业与地产均精通的复合型人才，所以应加大对商业地产专业人才的引进与培养。鉴于商业地产的专业性，注重聘请引进专业人才和专业顾问公司，注重商业地产前期策划、设计与后期经营;同时加大资金投入注重企业内部专业人才培养，对公司员工特别是中高层管理人员进行系统培训，建立企业内部商业地产研究部门，培养专业化的经营管理团队，从而形成商业地产的完整产业链和企业的核心竞争优势。
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