我国商业地产发展瓶颈分析
http://www.cction.com 2012-09-04 14:21 中企顾问网
本文导读：从运营管理模式来看，商业地产基本上分为只售不租、租售结合和只租不售三种模式。根据商业地产规律国际上较为成功的运营管理模式为只租不售模式，这样有效保证了产权与经营权的完整统一，有利于开发商对商业地产的经营管理，塑造良好品牌形象。而目前我国商业地产的运营管理模式以只售不租模式为主，这种模式虽然有利于开发商资金快速回笼，但是由于产权分散，无法进行业态的统筹分布与管理，不利于后期经营管理。
1调控政策的不确定性对商业地产发展形成制约。
2010年《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》规定:“在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。”2012年3月广州房管局强调严格执行该“限外令”，境外人士严禁在广州购买商业地产。这是城市地方政府对商业地产“限外令”执行力度升级的表现;2011年8月，上海银监局发出商业地产信贷风险提示，要求对未竣工验收的商业地产停止发放商业贷款，停止个人消费贷款用于购买商业用房。同时上海各商业银行，必须在商业用房竣工验收成为现房后，才能对买房人发放商业贷款。
广州、上海等城市政府对商业地产规范管理的加强引起了社会对政府商业地产调控力度加强的担忧，其他地方政府是否会出台相应政策加强对商业地产的调控力度还有待进一步检验，但这无疑表明虽然目前国家对发展商业地产还没有一个指导性的文件，虽然为商业地产提供了广阔的发展空间，但同时也带来了诸多的不确定性。商业地产融资、开发及运营管理难度较住宅地产要大得多，其资金需求量大且投资回报周期较长，商业地产开发企业受调控政策影响更大。行业政策、货币政策、金融政策及城市规划等对商业地产影响至关重要，在国内现行环境下上述因素往往具有不确定性，不利于商业地产长期稳定发展及市场主体明朗预期。
2融资模式单一导致开发商融资难度加大。
2011年房地产开发信贷②从2010年的12540.5亿元上升到12563.8亿元，增长率仅为0.2%，远远低于1998—2010年年均增长率(24.6%)。商业地产同住宅地产一样，其资金来源以银行贷款和自有资金为主，社会投资的融资渠道还没有充分建立起来。这种高比例的银行贷款和低比例的社会投资融资模式降低了开发商转型商业地产自主性，伴随着住宅地产成交量及成交价格增速的回落，作为资金投入巨大、回报周期较长的商业地产，开发商短期内转型进入商业地产受到资金约束大。
虽然我国经济发展总体趋势良好，但是近期通胀压力及流动性过剩隐忧还将持续，因此紧缩性货币政策及房地产金融政策可能还将持续，这对近期转型做商业地产的开发商是较为严峻的考验。同时商业地产投资收益受到商业区位、交通状况及居民消费结构和能力等诸多因素限制导致后期运营风险大，从而进一步影响到融资成本的付出与融资金额的取得。
3商业地产开发及运营管理模式不符合后期经营管理需求。
从开发模式来看，住宅地产往往遵循“拿地—开发建设”的模式，而由于商业地产前期招商的复杂性导致其与住宅地产开发模式截然不同，一般应该遵循研究城市发展规划、居民消费需求及相关行业发展态势—商业定位—主力店招商—产品规划设计—开发建设的开发模式。
目前商业地产开发商往往用住宅地产开发模式去开发商业地产，忽视前期规划的重要性盲目进行项目开发。很多商业地产由于前期规划不到位难以满足投资商和商家要求，过后再对项目进行较大改动从而提高了开发成本，导致后期运营管理问题重重。
从运营管理模式来看，商业地产基本上分为只售不租、租售结合和只租不售三种模式。根据商业地产规律国际上较为成功的运营管理模式为只租不售模式，这样有效保证了产权与经营权的完整统一，有利于开发商对商业地产的经营管理，塑造良好品牌形象。而目前我国商业地产的运营管理模式以只售不租模式为主，这种模式虽然有利于开发商资金快速回笼，但是由于产权分散，无法进行业态的统筹分布与管理，不利于后期经营管理。
4商业地产专业人才匮乏。
商业地产融资、开发及经营管理都较住宅地产复杂且专业性强，在研究城市发展规划和居民消费需求以及相关行业发展态势—商业定位—主力店招商—产品规划设计—建筑施工—部分店铺销售、部分持有—全面招商—商业运营与管理等各个流程都需要专业人才及专业团队来实施完成。相关管理人员及员工的经验、专业及综合素质将直接影响项目开发经营管理各环节的成败与否。目前商业地产开发商一般都是从住宅地产转型而来，受住宅开发经营管理的惯性模式影响，商业地产缺乏专业人才储备和经验丰富的专业团队力量，导致项目决策不够科学。
2010年《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》规定:“在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。”2012年3月广州房管局强调严格执行该“限外令”，境外人士严禁在广州购买商业地产。这是城市地方政府对商业地产“限外令”执行力度升级的表现;2011年8月，上海银监局发出商业地产信贷风险提示，要求对未竣工验收的商业地产停止发放商业贷款，停止个人消费贷款用于购买商业用房。同时上海各商业银行，必须在商业用房竣工验收成为现房后，才能对买房人发放商业贷款。
广州、上海等城市政府对商业地产规范管理的加强引起了社会对政府商业地产调控力度加强的担忧，其他地方政府是否会出台相应政策加强对商业地产的调控力度还有待进一步检验，但这无疑表明虽然目前国家对发展商业地产还没有一个指导性的文件，虽然为商业地产提供了广阔的发展空间，但同时也带来了诸多的不确定性。商业地产融资、开发及运营管理难度较住宅地产要大得多，其资金需求量大且投资回报周期较长，商业地产开发企业受调控政策影响更大。行业政策、货币政策、金融政策及城市规划等对商业地产影响至关重要，在国内现行环境下上述因素往往具有不确定性，不利于商业地产长期稳定发展及市场主体明朗预期。
2融资模式单一导致开发商融资难度加大。
2011年房地产开发信贷②从2010年的12540.5亿元上升到12563.8亿元，增长率仅为0.2%，远远低于1998—2010年年均增长率(24.6%)。商业地产同住宅地产一样，其资金来源以银行贷款和自有资金为主，社会投资的融资渠道还没有充分建立起来。这种高比例的银行贷款和低比例的社会投资融资模式降低了开发商转型商业地产自主性，伴随着住宅地产成交量及成交价格增速的回落，作为资金投入巨大、回报周期较长的商业地产，开发商短期内转型进入商业地产受到资金约束大。
虽然我国经济发展总体趋势良好，但是近期通胀压力及流动性过剩隐忧还将持续，因此紧缩性货币政策及房地产金融政策可能还将持续，这对近期转型做商业地产的开发商是较为严峻的考验。同时商业地产投资收益受到商业区位、交通状况及居民消费结构和能力等诸多因素限制导致后期运营风险大，从而进一步影响到融资成本的付出与融资金额的取得。
3商业地产开发及运营管理模式不符合后期经营管理需求。
从开发模式来看，住宅地产往往遵循“拿地—开发建设”的模式，而由于商业地产前期招商的复杂性导致其与住宅地产开发模式截然不同，一般应该遵循研究城市发展规划、居民消费需求及相关行业发展态势—商业定位—主力店招商—产品规划设计—开发建设的开发模式。
目前商业地产开发商往往用住宅地产开发模式去开发商业地产，忽视前期规划的重要性盲目进行项目开发。很多商业地产由于前期规划不到位难以满足投资商和商家要求，过后再对项目进行较大改动从而提高了开发成本，导致后期运营管理问题重重。
从运营管理模式来看，商业地产基本上分为只售不租、租售结合和只租不售三种模式。根据商业地产规律国际上较为成功的运营管理模式为只租不售模式，这样有效保证了产权与经营权的完整统一，有利于开发商对商业地产的经营管理，塑造良好品牌形象。而目前我国商业地产的运营管理模式以只售不租模式为主，这种模式虽然有利于开发商资金快速回笼，但是由于产权分散，无法进行业态的统筹分布与管理，不利于后期经营管理。
4商业地产专业人才匮乏。
商业地产融资、开发及经营管理都较住宅地产复杂且专业性强，在研究城市发展规划和居民消费需求以及相关行业发展态势—商业定位—主力店招商—产品规划设计—建筑施工—部分店铺销售、部分持有—全面招商—商业运营与管理等各个流程都需要专业人才及专业团队来实施完成。相关管理人员及员工的经验、专业及综合素质将直接影响项目开发经营管理各环节的成败与否。目前商业地产开发商一般都是从住宅地产转型而来，受住宅开发经营管理的惯性模式影响，商业地产缺乏专业人才储备和经验丰富的专业团队力量，导致项目决策不够科学。
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