我国商业地产发展前景调查分析
http://www.cction.com 2012-09-04 14:23 中企顾问网
本文导读：商业地产市场积累释放空间较大。住宅地产市场化以来自主性需求、投资投机性需求以及拆迁导致的被动需求等经历了1998—2003年的需求观望期从2004年开始进入集中释放期，住宅地产快速发展的同时也存在着部分城市和地区投资投机性需求过剩，住宅价值被过度放大，在以住宅地产为主导的房地产市场中商业地产价值未得以充分体现。
1房地产调控的政策缺口。
堪称严厉程度史无前例的2011年房地产调控政策可总结为通过抑制住房投资投机性需求、增加保障性住房供给达到遏制部分城市住房价格过高且过快上涨的目的，经济手段与行政手段并用确保住房市场调控目标的实现。经济手段主要有:税收、信贷和货币政策。税收政策为:住房转让营业税在2011年免征年限提高基础上将购买不足5年的普通住宅对外销售由按差额征收改为全额征收，房产税改革进入实际操作阶段，上海和重庆成为首批房产税试点城市;第二套房首付比例上调至不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍;货币政策持续紧缩，央行3次加息，6次提高存款准备金率，房地产开发信贷和消费信贷大幅收紧。行政手段主要有:限购、限价叠加，考核与问责并施确保地方政府房价控制目标和保障房建设规模的实现。
住宅地产调控政策严厉程度的逐步升级使得住宅地产开发受到较大程度制约，与此同时考虑到商业发展及城市化进程的需要及商业地产投资与自用门槛较高，一般都以长期租赁或长期持有作为赢利模式，商业地产打压没有实质性与紧迫性需求，存在一定时期的政策缺口。在投资渠道狭窄，流动性过剩背景下投资投机者多年来将住宅地产作为重要投资渠道，限购和限贷政策的实施使得住宅地产投资渠道不再通畅，转战商业地产成为市场主体新的选择。
2经济社会发展状况有利于商业地产的发展。
商业地产市场积累释放空间较大。住宅地产市场化以来自主性需求、投资投机性需求以及拆迁导致的被动需求等经历了1998—2003年的需求观望期从2004年开始进入集中释放期，住宅地产快速发展的同时也存在着部分城市和地区投资投机性需求过剩，住宅价值被过度放大，在以住宅地产为主导的房地产市场中商业地产价值未得以充分体现。相关数据显示，国际许多房地产公司商业物业的比例占总资产的60%～100%，中国香港一些房地产公司投资性物业的比例也达60%～85%，而目前国内商业地产的整体持有率还不足5%，离很多房地产开发商20%持有率的规划期望值还相距甚远。随着住宅地产调控的持续商业地产消费需求将逐步释放，同时随着开发投资向商业地产的逐步转移商业地产供给也将逐步释放，其价值将得以体现，部分地区商住倒挂的现象将得到扭转。
宏观经济利好趋势有利于商业地产的发展。相关研究表明未来中国经济发展速度仍会保持较高幅度增长，“十二五”规划力在促进经济结构调整和产业结构升级，成为商业地产发展的催化剂。产业结构升级力在加速第三产业发展，从国际经验来看，当第三产业占GDP比重超过50%时，将呈加速发展态势。2011年全国国内生产总值471564亿元，第三产业增加值203260亿元，占GDP比重为43.1%①，与发达国家相比仍有很大提升空间。在国家产业政策支持下，未来数年第三产业将保持高速发展，从而带动对商业地产的旺盛需求。同时扩大内需、拉动消费的政策不断出台，内需将替代出口和投资成为拉动经济增长的新动力。“十二五”规划将提高居民可支配收入增长速度提上日程，居民消费能力将得到较大幅度提高;同时消费结构也在不断升级，居民消费将从以生存为主的温饱型转向注重消费质量和享受型的小康型消费模式转变，为商业地产发展提供了新的广阔空间。
城市化带来的新机遇。2011年年末全国总人口为134735万人，比上年末增加644万人，其中城镇人口为69079万人，占人口比重达到51.3%②，首次超过50%。
在统计学意义上，中国已成为“城市化”国家，正经历着城市化的重要转型，大量农村人口将完成从农民到市民的空间、身份转换③。从地方发展情况看，各大城市发展阶段参差不齐，但是都在步入郊区化、大都市化的关键阶段，中小城市消费者的潜力逐渐被激发出来，生活方式、消费心理都在发生重大变化，这意味着一个巨大市场空间的存在。
3高铁和高速公路有助于商业网点拓展。
道路交通是联系顾客与商业设施的重要载体，城市商业网点的发展必然受到交通网络的深刻影响，良好的外部交通环境是商业地产发展的重要条件。为了应对2008年金融危机对国民经济发展的不利影响，国家投入4万亿元救市，基础设施建设(铁路、公路、机场、水利等)大体上是1.5亿元左右，占4万亿元，比重为37.5%。现阶段各地公路、铁路、机场等交通设施建设正陆续完成，南京、杭州、长沙、广州、重庆等城市都在建设地铁。交通设施的完善提高了城市间及城市内部的联系程度，从而有助于商业网点拓展。随着交通设施的不断发展完善，配套商业项目将随之完工建成，为商业网点拓展提供了前提条件。
堪称严厉程度史无前例的2011年房地产调控政策可总结为通过抑制住房投资投机性需求、增加保障性住房供给达到遏制部分城市住房价格过高且过快上涨的目的，经济手段与行政手段并用确保住房市场调控目标的实现。经济手段主要有:税收、信贷和货币政策。税收政策为:住房转让营业税在2011年免征年限提高基础上将购买不足5年的普通住宅对外销售由按差额征收改为全额征收，房产税改革进入实际操作阶段，上海和重庆成为首批房产税试点城市;第二套房首付比例上调至不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍;货币政策持续紧缩，央行3次加息，6次提高存款准备金率，房地产开发信贷和消费信贷大幅收紧。行政手段主要有:限购、限价叠加，考核与问责并施确保地方政府房价控制目标和保障房建设规模的实现。
住宅地产调控政策严厉程度的逐步升级使得住宅地产开发受到较大程度制约，与此同时考虑到商业发展及城市化进程的需要及商业地产投资与自用门槛较高，一般都以长期租赁或长期持有作为赢利模式，商业地产打压没有实质性与紧迫性需求，存在一定时期的政策缺口。在投资渠道狭窄，流动性过剩背景下投资投机者多年来将住宅地产作为重要投资渠道，限购和限贷政策的实施使得住宅地产投资渠道不再通畅，转战商业地产成为市场主体新的选择。
2经济社会发展状况有利于商业地产的发展。
商业地产市场积累释放空间较大。住宅地产市场化以来自主性需求、投资投机性需求以及拆迁导致的被动需求等经历了1998—2003年的需求观望期从2004年开始进入集中释放期，住宅地产快速发展的同时也存在着部分城市和地区投资投机性需求过剩，住宅价值被过度放大，在以住宅地产为主导的房地产市场中商业地产价值未得以充分体现。相关数据显示，国际许多房地产公司商业物业的比例占总资产的60%～100%，中国香港一些房地产公司投资性物业的比例也达60%～85%，而目前国内商业地产的整体持有率还不足5%，离很多房地产开发商20%持有率的规划期望值还相距甚远。随着住宅地产调控的持续商业地产消费需求将逐步释放，同时随着开发投资向商业地产的逐步转移商业地产供给也将逐步释放，其价值将得以体现，部分地区商住倒挂的现象将得到扭转。
宏观经济利好趋势有利于商业地产的发展。相关研究表明未来中国经济发展速度仍会保持较高幅度增长，“十二五”规划力在促进经济结构调整和产业结构升级，成为商业地产发展的催化剂。产业结构升级力在加速第三产业发展，从国际经验来看，当第三产业占GDP比重超过50%时，将呈加速发展态势。2011年全国国内生产总值471564亿元，第三产业增加值203260亿元，占GDP比重为43.1%①，与发达国家相比仍有很大提升空间。在国家产业政策支持下，未来数年第三产业将保持高速发展，从而带动对商业地产的旺盛需求。同时扩大内需、拉动消费的政策不断出台，内需将替代出口和投资成为拉动经济增长的新动力。“十二五”规划将提高居民可支配收入增长速度提上日程，居民消费能力将得到较大幅度提高;同时消费结构也在不断升级，居民消费将从以生存为主的温饱型转向注重消费质量和享受型的小康型消费模式转变，为商业地产发展提供了新的广阔空间。
城市化带来的新机遇。2011年年末全国总人口为134735万人，比上年末增加644万人，其中城镇人口为69079万人，占人口比重达到51.3%②，首次超过50%。
在统计学意义上，中国已成为“城市化”国家，正经历着城市化的重要转型，大量农村人口将完成从农民到市民的空间、身份转换③。从地方发展情况看，各大城市发展阶段参差不齐，但是都在步入郊区化、大都市化的关键阶段，中小城市消费者的潜力逐渐被激发出来，生活方式、消费心理都在发生重大变化，这意味着一个巨大市场空间的存在。
3高铁和高速公路有助于商业网点拓展。
道路交通是联系顾客与商业设施的重要载体，城市商业网点的发展必然受到交通网络的深刻影响，良好的外部交通环境是商业地产发展的重要条件。为了应对2008年金融危机对国民经济发展的不利影响，国家投入4万亿元救市，基础设施建设(铁路、公路、机场、水利等)大体上是1.5亿元左右，占4万亿元，比重为37.5%。现阶段各地公路、铁路、机场等交通设施建设正陆续完成，南京、杭州、长沙、广州、重庆等城市都在建设地铁。交通设施的完善提高了城市间及城市内部的联系程度，从而有助于商业网点拓展。随着交通设施的不断发展完善，配套商业项目将随之完工建成，为商业网点拓展提供了前提条件。
与 商业地产 的相关内容
