2012年房地产金融分析
http://www.cction.com 2012-09-04 14:26 中企顾问网
本文导读：2012年3月和8月将会是信托还款高峰，也将是风险释放程度较为显著的时间窗口。截至2011年三季度末中国信托业资金信托余额达到3.94万亿，其中房地产信托资金余额达到接近7000亿元，占比达到17%左右，其中绝大部分为过去两年新增贷款，集合资金信托和单一资金信托在2010年至2011年9月间共计新增6080.8亿元。
从某种程度上讲，2012年房地产走势影响到许多宏观指标。从最新数据看，2011年12月房地产投资增速27.9%,尚在高位。尽管2012年房地产投资趋于回落是一个共识，但回落到什么程度，带来多大冲击却分歧巨大，分歧的关键点在房地产回落的程度既有可能是一个事关调控之下的周期性调整，也有可能是更长期的趋势调整。
海外有投资机构曾发表报告称中国房地产在当前条件下似乎成为全球最重要的产业之一，放到2012年的环境中，似乎并不为过。
2012年房地产金融风险体现在三个方面：银行业不良率风险、地方债务风险和影子银行系统风险。
第一，从银行业不良率风险来讲，如果2012年房地产市场“量价齐跌”的格局持续太久，则会通过间接的渠道影响到商业银行的资产质量。首先，银行业的压力测试表明，如果同时考虑销量和房价两个参数，那么银行不良率的敏感度会有所上升。其次，由于目前一、二、三套及以上住房的按揭贷款比例分别为30%、40%、60%，除非房价下跌幅度超过30%，否则直接的线性冲击可能尚在控制范围，风险点在于房价下调会引发土地、房产等抵押资产价格的重估。当然，从总体上来说，房地产市场的显著调整对房地产相关贷款的冲击可能是有限的，更为值得关注的是房地产相关产业因为房地产显著回落而受到冲击，并且影响到银行的资产质量。
第二，从短期来看，房地产金融风险主要集中在银行之外的信托、民间融资、小额信贷等影子银行系统的风险，从金融稳定的角度讲，这应该是2012年金融政策应当关注的环节。从地产行业资金来源和项目建设周期来看，地产企业借款期限一般与项目开发周期相匹配，基本为1-3年，平均为2年，据此测算，2012年房地产行业还款的构成主要仍为银行贷款，约占49％，单一信托到期借款约占6％，集合信托到期借款约占7％，通过其他信托方式借款约占6％，应还地产基金借款占比约为1％，其余通过入股项目融资/高利贷/海外发债等形式借款难于取得数据，总占比约为31％。
更进一步，2012年3月和8月将会是信托还款高峰，也将是风险释放程度较为显著的时间窗口。截至2011年三季度末中国信托业资金信托余额达到3.94万亿，其中房地产信托资金余额达到接近7000亿元，占比达到17%左右，其中绝大部分为过去两年新增贷款，集合资金信托和单一资金信托在2010年至2011年9月间共计新增6080.8亿元。房地产信托近两年的快速发展主要是受自2010年起政府对于房地产宏观调控的影响，尤其是在股市直接融资和银行开发贷受限的背景下，地产商主动寻找资金来源的结果。
第三，从地方债务的解读看，房地产市场下行调整的一个间接冲击可能是局部地区、个别案例的“城投债”或“平台债”遇到一定的偿还压力，但其总体冲击有限，且可能主要体现为流动性风险。这里的主要原因是房地产市场调整的压力在不同区域、不同城市之间的成本分担是不同的，如果某些区域房地产市场调整的较为剧烈、土地出让金的减少显著，同时前期投资较多导致2012年债务偿付压力大，那么两者“碰头”将导致部分城市和个别“城投债”出现局部的金融风险。不过需要关注的是，中国的地方债务与发达国家债务一个显著不同点在于中国地方负债有经营性资产的匹配，目前遇到的是主要局部性、个别案例的流动性风险，并非系统性、全面的。
海外有投资机构曾发表报告称中国房地产在当前条件下似乎成为全球最重要的产业之一，放到2012年的环境中，似乎并不为过。
2012年房地产金融风险体现在三个方面：银行业不良率风险、地方债务风险和影子银行系统风险。
第一，从银行业不良率风险来讲，如果2012年房地产市场“量价齐跌”的格局持续太久，则会通过间接的渠道影响到商业银行的资产质量。首先，银行业的压力测试表明，如果同时考虑销量和房价两个参数，那么银行不良率的敏感度会有所上升。其次，由于目前一、二、三套及以上住房的按揭贷款比例分别为30%、40%、60%，除非房价下跌幅度超过30%，否则直接的线性冲击可能尚在控制范围，风险点在于房价下调会引发土地、房产等抵押资产价格的重估。当然，从总体上来说，房地产市场的显著调整对房地产相关贷款的冲击可能是有限的，更为值得关注的是房地产相关产业因为房地产显著回落而受到冲击，并且影响到银行的资产质量。
第二，从短期来看，房地产金融风险主要集中在银行之外的信托、民间融资、小额信贷等影子银行系统的风险，从金融稳定的角度讲，这应该是2012年金融政策应当关注的环节。从地产行业资金来源和项目建设周期来看，地产企业借款期限一般与项目开发周期相匹配，基本为1-3年，平均为2年，据此测算，2012年房地产行业还款的构成主要仍为银行贷款，约占49％，单一信托到期借款约占6％，集合信托到期借款约占7％，通过其他信托方式借款约占6％，应还地产基金借款占比约为1％，其余通过入股项目融资/高利贷/海外发债等形式借款难于取得数据，总占比约为31％。
更进一步，2012年3月和8月将会是信托还款高峰，也将是风险释放程度较为显著的时间窗口。截至2011年三季度末中国信托业资金信托余额达到3.94万亿，其中房地产信托资金余额达到接近7000亿元，占比达到17%左右，其中绝大部分为过去两年新增贷款，集合资金信托和单一资金信托在2010年至2011年9月间共计新增6080.8亿元。房地产信托近两年的快速发展主要是受自2010年起政府对于房地产宏观调控的影响，尤其是在股市直接融资和银行开发贷受限的背景下，地产商主动寻找资金来源的结果。
第三，从地方债务的解读看，房地产市场下行调整的一个间接冲击可能是局部地区、个别案例的“城投债”或“平台债”遇到一定的偿还压力，但其总体冲击有限，且可能主要体现为流动性风险。这里的主要原因是房地产市场调整的压力在不同区域、不同城市之间的成本分担是不同的，如果某些区域房地产市场调整的较为剧烈、土地出让金的减少显著，同时前期投资较多导致2012年债务偿付压力大，那么两者“碰头”将导致部分城市和个别“城投债”出现局部的金融风险。不过需要关注的是，中国的地方债务与发达国家债务一个显著不同点在于中国地方负债有经营性资产的匹配，目前遇到的是主要局部性、个别案例的流动性风险，并非系统性、全面的。
